โครงสร้าง ถือครองที่ดินผ่าน BOI/IEAT (นิติบุคคลต่างชาติ 100%) คืออะไร และต่างชาติถือครองได้แค่ไหน?
100% Freehold (บริษัทต่างชาติถือครองที่ดินได้ตามที่ระบุใน BOI Cert / IEAT permit) · ฐานกฎหมาย: พ.ร.บ. ส่งเสริมการลงทุน 2520 มาตรา 27 · พ.ร.บ. การนิคมอุตสาหกรรม 2522 · ประมวลกฎหมายที่ดิน 2497 มาตรา 96 ทวิ · ระยะเวลา: ตลอดไป (ตราบที่ BOI Cert/IEAT permit ยังใช้ได้) · หมดสิทธิ์ต้องขายภายใน 1 ปี
ถือครองที่ดินผ่าน BOI/IEAT (นิติบุคคลต่างชาติ 100%) โอนหรือขายต่อได้ไหม และตกทอดเป็นมรดกได้หรือไม่?
โอนได้ในนามบริษัท (เปลี่ยนผู้ถือหุ้นได้ · แต่ต้องรักษา qualifying activity) · จำนองได้
ภาษีและค่าธรรมเนียมของโครงสร้าง ถือครองที่ดินผ่าน BOI/IEAT (นิติบุคคลต่างชาติ 100%) มีอะไรบ้าง?
Transfer 2% + Business Tax 3.3% (ถือ <5 ปี) + Land & Building Tax 0.02-1.2%/ปี · CIT 0-20% (BOI holiday) · ค่าธรรมเนียมกรมที่ดินเรียกเก็บตามอัตราราชการจริง ไม่มีการบวกเพิ่ม
เอกสารที่ต้องใช้สำหรับ ถือครองที่ดินผ่าน BOI/IEAT (นิติบุคคลต่างชาติ 100%) มีอะไรบ้าง?
BOI Certificate / IEAT Permit ระบุสิทธิ์ถือครองที่ดิน + ขนาดพื้นที่ · หนังสือรับรองบริษัท (Apostilled ถ้าเป็นบริษัทแม่ต่างประเทศ) · แบบขอถือครองที่ดิน BOI-2A + สัญญาซื้อขายที่ดิน · Business Plan การใช้ที่ดินตรงกับกิจการส่งเสริม (โรงงาน/สำนักงาน/ที่พักพนักงาน) · หนังสืออนุญาตกรมที่ดิน (Land Department Approval) · เอกสารจากต่างประเทศต้องแปลไทยและรับรอง — ลำดับการรับรองเอกสารไทยคือ แปล → ทนายโนตารี/หน่วยงานเจ้าของเอกสาร → กรมการกงสุล กระทรวงการต่างประเทศ → สถานทูตหรือสถานกงสุลของประเทศปลายทางในไทย · ไทยยื่นภาคยานุวัติสารอนุสัญญา Hague Apostille เมื่อ 30 มิถุนายน 2569 และมีผลบังคับใช้ 28 กุมภาพันธ์ 2570 — ก่อนวันนั้นเอกสารยังต้องผ่านการรับรองสถานทูตปลายทางตามปกติ
ข้อดีของ ถือครองที่ดินผ่าน BOI/IEAT (นิติบุคคลต่างชาติ 100%) คืออะไร?
100% ต่างชาติ ถือครองที่ดินได้จริง (Freehold) · ทำโรงงาน/สำนักงาน/dorm พนักงานได้ · BOI Tax Holiday 3-13 ปี · Import Duty 0% เครื่องจักร · WP-BOI OSOS 3 ชม. · ไม่มี Anti-Nominee risk (เป็น 100% foreign อย่างถูกกฎหมาย)
ความเสี่ยงหรือกับดักของ ถือครองที่ดินผ่าน BOI/IEAT (นิติบุคคลต่างชาติ 100%) ที่ต้องระวังคืออะไร?
ที่ดินต้องใช้ตาม qualifying activity เท่านั้น — สร้างบ้านพักส่วนตัวไม่ได้ · หาก BOI Cert ถูกเพิกถอน = ต้องขายที่ดินภายใน 1 ปี (ราคาตลาด) · IEAT จำกัดเฉพาะในเขตนิคม (Amata, WHA, Hemaraj, EEC)
มีเคสตัวอย่างของ ถือครองที่ดินผ่าน BOI/IEAT (นิติบุคคลต่างชาติ 100%) ไหม?
โรงงาน Software Chonburi (EEC) · BOI 5.7 · ที่ดิน 8 ไร่ · ทุน 20M฿ · ถือครองในนามบริษัทไทย 100% ญี่ปุ่น · Tax 0% 8 ปี
ผู้ซื้อต่างชาติที่อยู่ต่างประเทศ ใช้หนังสือมอบอำนาจโอน ถือครองที่ดินผ่าน BOI/IEAT (นิติบุคคลต่างชาติ 100%) ได้ไหม?
ได้ — ต้องทำหนังสือมอบอำนาจ (ทด.21 หรือแบบของกรมที่ดิน) ลงนามต่อหน้าโนตารีปับลิกหรือสถานทูตไทยในต่างประเทศ แล้วนำมาแปลไทยและรับรองก่อนใช้ที่สำนักงานที่ดิน · ลำดับการรับรองเอกสารไทยคือ แปล → ทนายโนตารี/หน่วยงานเจ้าของเอกสาร → กรมการกงสุล กระทรวงการต่างประเทศ → สถานทูตหรือสถานกงสุลของประเทศปลายทางในไทย · ไทยยื่นภาคยานุวัติสารอนุสัญญา Hague Apostille เมื่อ 30 มิถุนายน 2569 และมีผลบังคับใช้ 28 กุมภาพันธ์ 2570 — ก่อนวันนั้นเอกสารยังต้องผ่านการรับรองสถานทูตปลายทางตามปกติ
โครงสร้าง คอนโดกรรมสิทธิ์เต็ม (Foreign Freehold Quota) คืออะไร และต่างชาติถือครองได้แค่ไหน?
100% Freehold (ในโควตา 49% ต่างชาติของโครงการ) · ฐานกฎหมาย: พ.ร.บ. อาคารชุด 2522 มาตรา 19 (แก้ไข 2551) — ต่างชาติถือได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายรวม · ระยะเวลา: ตลอดไป (Freehold · โอนมรดกได้)
คอนโดกรรมสิทธิ์เต็ม (Foreign Freehold Quota) โอนหรือขายต่อได้ไหม และตกทอดเป็นมรดกได้หรือไม่?
โอน/ขาย/จำนอง/ให้เช่า/สืบมรดกได้เต็มรูปแบบ (ถ้าผู้รับอยู่ในโควตา 49%)
ภาษีและค่าธรรมเนียมของโครงสร้าง คอนโดกรรมสิทธิ์เต็ม (Foreign Freehold Quota) มีอะไรบ้าง?
Transfer 2% + Business Tax 3.3% (ถือ <5 ปี) หรือ Stamp 0.5% + WHT 1-3% + Common Area Fee 30-80฿/ตรม/เดือน · ค่าธรรมเนียมกรมที่ดินเรียกเก็บตามอัตราราชการจริง ไม่มีการบวกเพิ่ม
เอกสารที่ต้องใช้สำหรับ คอนโดกรรมสิทธิ์เต็ม (Foreign Freehold Quota) มีอะไรบ้าง?
Passport (Apostilled หลัง 28 ก.พ. 2570 ลดเวลา 60%) · FET Form (เงินโอนเข้าไทยจากต่างประเทศเป็นสกุลต่างประเทศ) จากธนาคาร — ยอด ≥ ราคาคอนโด · หนังสือรับรองว่าห้องอยู่ในโควตา 49% จากนิติบุคคลอาคารชุด · Chanote (โฉนดห้อง อ.ช.2) + สัญญาซื้อขาย (แปลไทย-อังกฤษ Notarized) · หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามอบให้ทนายโอน) — Notarize + Apostille · เอกสารจากต่างประเทศต้องแปลไทยและรับรอง — ลำดับการรับรองเอกสารไทยคือ แปล → ทนายโนตารี/หน่วยงานเจ้าของเอกสาร → กรมการกงสุล กระทรวงการต่างประเทศ → สถานทูตหรือสถานกงสุลของประเทศปลายทางในไทย · ไทยยื่นภาคยานุวัติสารอนุสัญญา Hague Apostille เมื่อ 30 มิถุนายน 2569 และมีผลบังคับใช้ 28 กุมภาพันธ์ 2570 — ก่อนวันนั้นเอกสารยังต้องผ่านการรับรองสถานทูตปลายทางตามปกติ
ข้อดีของ คอนโดกรรมสิทธิ์เต็ม (Foreign Freehold Quota) คืออะไร?
กรรมสิทธิ์เต็ม 100% · โอนมรดกให้ทายาทได้ (ทายาทต้องอยู่ในโควตา 49% หรือขายภายใน 1 ปี) · ให้เช่าได้ · ไม่มี Anti-Nominee risk · ธนาคารต่างชาติปล่อยกู้ได้ (UOB/MBK 50-70% LTV) · Apostille 2569 ลดเวลา doc 4 สัปดาห์ → 1 สัปดาห์
ความเสี่ยงหรือกับดักของ คอนโดกรรมสิทธิ์เต็ม (Foreign Freehold Quota) ที่ต้องระวังคืออะไร?
โควตา 49% เต็มบ่อยในโครงการ hot (Sukhumvit/Sathorn/Phuket) ต้องเช็คก่อนวาง deposit · FET ต้องเป็นเงินโอนต่างประเทศเข้าเท่านั้น (สกุล USD/EUR/JPY) — ห้ามใช้เงินสด/เงินไทย · หากทายาทเป็นต่างชาติเกินโควตา = ต้องขายใน 1 ปี
มีเคสตัวอย่างของ คอนโดกรรมสิทธิ์เต็ม (Foreign Freehold Quota) ไหม?
ห้อง 55 ตรม Asoke ราคา 8.5M฿ · โควตา 47/49% · FET USD 250k · โอนเสร็จ 12 วัน · ค่าโอนรวม 587k฿
ผู้ซื้อต่างชาติที่อยู่ต่างประเทศ ใช้หนังสือมอบอำนาจโอน คอนโดกรรมสิทธิ์เต็ม (Foreign Freehold Quota) ได้ไหม?
ได้ — ต้องทำหนังสือมอบอำนาจ (ทด.21 หรือแบบของกรมที่ดิน) ลงนามต่อหน้าโนตารีปับลิกหรือสถานทูตไทยในต่างประเทศ แล้วนำมาแปลไทยและรับรองก่อนใช้ที่สำนักงานที่ดิน · ลำดับการรับรองเอกสารไทยคือ แปล → ทนายโนตารี/หน่วยงานเจ้าของเอกสาร → กรมการกงสุล กระทรวงการต่างประเทศ → สถานทูตหรือสถานกงสุลของประเทศปลายทางในไทย · ไทยยื่นภาคยานุวัติสารอนุสัญญา Hague Apostille เมื่อ 30 มิถุนายน 2569 และมีผลบังคับใช้ 28 กุมภาพันธ์ 2570 — ก่อนวันนั้นเอกสารยังต้องผ่านการรับรองสถานทูตปลายทางตามปกติ
โครงสร้าง สัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี + ต่ออายุ (Long-Term Lease) คืออะไร และต่างชาติถือครองได้แค่ไหน?
สิทธิการเช่า (Leasehold) — ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ · ฐานกฎหมาย: ประมวลกฎหมายแพ่งฯ มาตรา 540-571 · พ.ร.บ. เช่าอสังหาฯ เพื่อพาณิชย์ 2542 (50 ปี · ต่อได้อีก 50 ปี) · ระยะเวลา: 30 ปี (บุคคล) · 50 ปี (เพื่อพาณิชย์/อุตสาหกรรม · พ.ร.บ. 2542) · ต่ออายุได้ตามสัญญา (Right of Renewal ต้องจดกับกรมที่ดิน)
สัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี + ต่ออายุ (Long-Term Lease) โอนหรือขายต่อได้ไหม และตกทอดเป็นมรดกได้หรือไม่?
โอนสิทธิเช่าได้ (ถ้าสัญญาระบุ) · ห้ามให้เช่าช่วงถ้าสัญญาไม่ระบุ · สืบมรดกได้เฉพาะถ้าจดทะเบียนไว้
ภาษีและค่าธรรมเนียมของโครงสร้าง สัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี + ต่ออายุ (Long-Term Lease) มีอะไรบ้าง?
ค่าธรรมเนียมเช่า 1% ของค่าเช่ารวมตลอดสัญญา + Stamp 0.1% · เจ้าของที่ดินเสีย Withholding + Rental Income Tax 15% · ค่าธรรมเนียมกรมที่ดินเรียกเก็บตามอัตราราชการจริง ไม่มีการบวกเพิ่ม
เอกสารที่ต้องใช้สำหรับ สัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี + ต่ออายุ (Long-Term Lease) มีอะไรบ้าง?
Passport ผู้เช่า (Apostilled หลัง 28 ก.พ. 2570) · Chanote (โฉนดที่ดิน น.ส. 4 จ.) + สำเนาบัตรเจ้าของ · สัญญาเช่า 30/50 ปี ไทย-อังกฤษ ระบุ Right of Renewal + Sub-lease + Assignment (Notarized) · หนังสือยินยอมคู่สมรสเจ้าของที่ดิน (ถ้ามี) · หนังสือมอบอำนาจ (POA · Apostilled) ถ้าเซ็นสัญญาผ่านตัวแทน · เอกสารจากต่างประเทศต้องแปลไทยและรับรอง — ลำดับการรับรองเอกสารไทยคือ แปล → ทนายโนตารี/หน่วยงานเจ้าของเอกสาร → กรมการกงสุล กระทรวงการต่างประเทศ → สถานทูตหรือสถานกงสุลของประเทศปลายทางในไทย · ไทยยื่นภาคยานุวัติสารอนุสัญญา Hague Apostille เมื่อ 30 มิถุนายน 2569 และมีผลบังคับใช้ 28 กุมภาพันธ์ 2570 — ก่อนวันนั้นเอกสารยังต้องผ่านการรับรองสถานทูตปลายทางตามปกติ
ข้อดีของ สัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี + ต่ออายุ (Long-Term Lease) คืออะไร?
ต่างชาติทำได้เต็ม 100% ไม่ผ่าน company · ไม่มี Anti-Nominee risk · จดทะเบียนที่กรมที่ดินได้ (สิทธิ real right ผูกที่ดิน) · โอนสิทธิ + ให้เช่าช่วง + สืบมรดกได้ถ้าระบุในสัญญา · ทำ home/villa ใน Phuket/Koh Samui/Hua Hin ได้
ความเสี่ยงหรือกับดักของ สัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี + ต่ออายุ (Long-Term Lease) ที่ต้องระวังคืออะไร?
Right of Renewal ตามศาลฎีกา 2564-2567 ไม่บังคับใช้อัตโนมัติ — ต้องจดใหม่ทุก 30 ปี (ต้องขอความยินยอมเจ้าของ) · สัญญา 90 ปี (30+30+30) เป็นโมฆะทั้งหมด (ศาลฎีกา 2483/2560) · เจ้าของขายที่ดินได้แม้มีผู้เช่า
มีเคสตัวอย่างของ สัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี + ต่ออายุ (Long-Term Lease) ไหม?
Villa Phuket 850 ตรว · สัญญาเช่า 30 ปี + Renewal Options · ค่าเช่ารวม 12M฿ (ล่วงหน้า) · จดทะเบียนกรมที่ดิน 2 วัน · ต้องสร้าง superficies คู่กัน
ผู้ซื้อต่างชาติที่อยู่ต่างประเทศ ใช้หนังสือมอบอำนาจโอน สัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี + ต่ออายุ (Long-Term Lease) ได้ไหม?
ได้ — ต้องทำหนังสือมอบอำนาจ (ทด.21 หรือแบบของกรมที่ดิน) ลงนามต่อหน้าโนตารีปับลิกหรือสถานทูตไทยในต่างประเทศ แล้วนำมาแปลไทยและรับรองก่อนใช้ที่สำนักงานที่ดิน · ลำดับการรับรองเอกสารไทยคือ แปล → ทนายโนตารี/หน่วยงานเจ้าของเอกสาร → กรมการกงสุล กระทรวงการต่างประเทศ → สถานทูตหรือสถานกงสุลของประเทศปลายทางในไทย · ไทยยื่นภาคยานุวัติสารอนุสัญญา Hague Apostille เมื่อ 30 มิถุนายน 2569 และมีผลบังคับใช้ 28 กุมภาพันธ์ 2570 — ก่อนวันนั้นเอกสารยังต้องผ่านการรับรองสถานทูตปลายทางตามปกติ
โครงสร้าง สิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies) คืออะไร และต่างชาติถือครองได้แค่ไหน?
กรรมสิทธิ์เต็มในสิ่งปลูกสร้าง (บ้าน/อาคาร) + สิทธิใช้ที่ดิน · ฐานกฎหมาย: ประมวลกฎหมายแพ่งฯ มาตรา 1410-1416 (สิทธิสร้าง/มีสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่น) · ระยะเวลา: ≤ 30 ปี ต่อครั้ง · ต่ออายุได้ตามสัญญา (ต่างจาก Usufruct ที่ผูกกับชีวิต) · ถาวรได้ถ้าระบุ
สิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies) โอนหรือขายต่อได้ไหม และตกทอดเป็นมรดกได้หรือไม่?
โอนสิทธิได้ (ถ้าสัญญาระบุ) · สืบมรดกได้ · จำนองได้ (เฉพาะสิ่งปลูกสร้าง) · ให้เช่าช่วงได้
ภาษีและค่าธรรมเนียมของโครงสร้าง สิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies) มีอะไรบ้าง?
ค่าจดที่ดิน 1.1% ของมูลค่าสิ่งปลูกสร้าง · Stamp 0.1% · Building Tax แยกจากที่ดิน · ค่าธรรมเนียมกรมที่ดินเรียกเก็บตามอัตราราชการจริง ไม่มีการบวกเพิ่ม
เอกสารที่ต้องใช้สำหรับ สิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies) มีอะไรบ้าง?
Passport ผู้ทรงสิทธิ์ (Apostilled หลัง 28 ก.พ. 2570) · Chanote ที่ดิน + สำเนาบัตรเจ้าของ + คู่สมรส · สัญญา Superficies ไทย-อังกฤษ ระบุขนาด+ประเภทสิ่งปลูกสร้าง+ระยะเวลา (Notarized) · แบบก่อสร้าง (ถ้าจะสร้างใหม่) · ใบอนุญาตก่อสร้าง อบต./เทศบาล · หนังสือยินยอมคู่สมรสเจ้าของที่ดิน · เอกสารจากต่างประเทศต้องแปลไทยและรับรอง — ลำดับการรับรองเอกสารไทยคือ แปล → ทนายโนตารี/หน่วยงานเจ้าของเอกสาร → กรมการกงสุล กระทรวงการต่างประเทศ → สถานทูตหรือสถานกงสุลของประเทศปลายทางในไทย · ไทยยื่นภาคยานุวัติสารอนุสัญญา Hague Apostille เมื่อ 30 มิถุนายน 2569 และมีผลบังคับใช้ 28 กุมภาพันธ์ 2570 — ก่อนวันนั้นเอกสารยังต้องผ่านการรับรองสถานทูตปลายทางตามปกติ
ข้อดีของ สิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies) คืออะไร?
กรรมสิทธิ์เต็มในบ้าน/อาคาร (ต่างชาติเป็นเจ้าของบ้านได้ 100%) · โอน+สืบมรดก+จำนองได้ · ใช้คู่กับ Leasehold ที่ดิน = โครงสร้าง 'Villa Package' ที่ธนาคารต่างชาติปล่อยกู้ · ต่ออายุได้ (ต่างจาก Usufruct) · ไม่มี Anti-Nominee risk
ความเสี่ยงหรือกับดักของ สิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies) ที่ต้องระวังคืออะไร?
สิ่งปลูกสร้างเท่านั้น (ที่ดินยังเป็นของเจ้าของ) · ถ้าสัญญาหมดอายุ + ไม่ต่อ = สิ่งปลูกสร้างตกเจ้าของที่ดิน (หรือรื้อถอน) · ต้องระบุใน Chanote เพื่อผูก real right · ค่าประเมินสิ่งปลูกสร้างเปลี่ยนทุก 4 ปี = ค่าจดอาจสูงขึ้น
มีเคสตัวอย่างของ สิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies) ไหม?
Villa Koh Samui 18M฿ · Land Lease 30 ปี + Superficies 30 ปี + Usufruct ตลอดชีวิต (Triple-Lock) · ค่าจด 220k฿ · UOB Singapore ปล่อยกู้ 60% LTV
ผู้ซื้อต่างชาติที่อยู่ต่างประเทศ ใช้หนังสือมอบอำนาจโอน สิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies) ได้ไหม?
ได้ — ต้องทำหนังสือมอบอำนาจ (ทด.21 หรือแบบของกรมที่ดิน) ลงนามต่อหน้าโนตารีปับลิกหรือสถานทูตไทยในต่างประเทศ แล้วนำมาแปลไทยและรับรองก่อนใช้ที่สำนักงานที่ดิน · ลำดับการรับรองเอกสารไทยคือ แปล → ทนายโนตารี/หน่วยงานเจ้าของเอกสาร → กรมการกงสุล กระทรวงการต่างประเทศ → สถานทูตหรือสถานกงสุลของประเทศปลายทางในไทย · ไทยยื่นภาคยานุวัติสารอนุสัญญา Hague Apostille เมื่อ 30 มิถุนายน 2569 และมีผลบังคับใช้ 28 กุมภาพันธ์ 2570 — ก่อนวันนั้นเอกสารยังต้องผ่านการรับรองสถานทูตปลายทางตามปกติ
โครงสร้าง ถือครองผ่านบริษัทไทย 49/51 (High Risk 2565) คืออะไร และต่างชาติถือครองได้แค่ไหน?
บริษัทถือ 100% · ต่างชาติเป็นกรรมการ + shareholder 49% · Thai 51% · ฐานกฎหมาย: ประมวลกฎหมายที่ดิน 2497 มาตรา 86 · พ.ร.บ. ป้องกันการถือหุ้นแทน (Anti-Nominee) เข้ม 2565 · ประมวลกฎหมายแพ่งฯ · ระยะเวลา: ตลอดไป (ตราบที่บริษัทยังมีอยู่)
ถือครองผ่านบริษัทไทย 49/51 (High Risk 2565) โอนหรือขายต่อได้ไหม และตกทอดเป็นมรดกได้หรือไม่?
เปลี่ยนผู้ถือหุ้นได้ (ต้องรักษาสัดส่วน 51% Thai) · จำนองได้ · โอนขายที่ดินได้ในนามบริษัท
ภาษีและค่าธรรมเนียมของโครงสร้าง ถือครองผ่านบริษัทไทย 49/51 (High Risk 2565) มีอะไรบ้าง?
Transfer 2% + Business Tax 3.3% + Land & Building Tax 0.02-1.2%/ปี · CIT 20% + Personal Withholding เมื่อขายให้ Shareholder · ค่าธรรมเนียมกรมที่ดินเรียกเก็บตามอัตราราชการจริง ไม่มีการบวกเพิ่ม
เอกสารที่ต้องใช้สำหรับ ถือครองผ่านบริษัทไทย 49/51 (High Risk 2565) มีอะไรบ้าง?
หนังสือรับรองบริษัทไทย + MOA/AoA · รายชื่อผู้ถือหุ้น 51/49 · Bank Statement ผู้ถือหุ้นไทยทุกคน 6 เดือน (ยอดเงินตรงสัดส่วนหุ้น · Anti-Nominee 2565) · งบดุลบริษัท · เงินหมุนเวียนพิสูจน์ activity จริง · สัญญาซื้อขายที่ดิน + Chanote (น.ส. 4 จ.) · Notarized · หนังสือแต่งตั้งกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม (ควรมีทั้งไทย + ต่างชาติร่วมลงนาม) · เอกสารจากต่างประเทศต้องแปลไทยและรับรอง — ลำดับการรับรองเอกสารไทยคือ แปล → ทนายโนตารี/หน่วยงานเจ้าของเอกสาร → กรมการกงสุล กระทรวงการต่างประเทศ → สถานทูตหรือสถานกงสุลของประเทศปลายทางในไทย · ไทยยื่นภาคยานุวัติสารอนุสัญญา Hague Apostille เมื่อ 30 มิถุนายน 2569 และมีผลบังคับใช้ 28 กุมภาพันธ์ 2570 — ก่อนวันนั้นเอกสารยังต้องผ่านการรับรองสถานทูตปลายทางตามปกติ
ข้อดีของ ถือครองผ่านบริษัทไทย 49/51 (High Risk 2565) คืออะไร?
โครงสร้างที่ทำได้เร็ว (3-7 วัน) · ใช้กับที่ดินทุกประเภท (บ้าน/ที่ดินเปล่า/เกษตร บางประเภท) · เปลี่ยนผู้ถือหุ้นได้โดยไม่ต้องโอนที่ดิน · ถ้ามี real business activity จริง = ปลอดภัย
ความเสี่ยงหรือกับดักของ ถือครองผ่านบริษัทไทย 49/51 (High Risk 2565) ที่ต้องระวังคืออะไร?
🚨 ความเสี่ยงสูงสุดในบรรดา 6 โครงสร้าง — Anti-Nominee 2565: DBD+กรมที่ดิน+ปปง. ตรวจร่วมกัน · โทษ 1M฿ + จำคุก 3 ปี + เพิกถอนบริษัท + ยึดที่ดิน · ต้องมี business activity จริง (มี revenue + Bank flow) · ตรวจ 5 สัญญาณ: (1) Thai shareholder ไม่มีเงินตามสัดส่วน (2) ไม่รู้จักธุรกิจ (3) กรรมการต่างชาติลงนามเดี่ยว (4) ปันผลไหลกลับต่างชาติ (5) บริษัทไม่มี activity — NYC Legal แนะนำเปลี่ยนเป็น Leasehold+Usufruct ถ้าไม่มี business จริง
มีเคสตัวอย่างของ ถือครองผ่านบริษัทไทย 49/51 (High Risk 2565) ไหม?
🔴 เคสยึด: บ้าน Phuket 25M฿ ถือผ่าน Thai Ltd (Thai 51% Nominee) · DBD ตรวจ 2566 พบผู้ถือหุ้นไทยไม่มีเงินฝาก · ยึดที่ดิน + ปรับ 800k฿ + จำคุก 2 ปี (Suspended)
ผู้ซื้อต่างชาติที่อยู่ต่างประเทศ ใช้หนังสือมอบอำนาจโอน ถือครองผ่านบริษัทไทย 49/51 (High Risk 2565) ได้ไหม?
ได้ — ต้องทำหนังสือมอบอำนาจ (ทด.21 หรือแบบของกรมที่ดิน) ลงนามต่อหน้าโนตารีปับลิกหรือสถานทูตไทยในต่างประเทศ แล้วนำมาแปลไทยและรับรองก่อนใช้ที่สำนักงานที่ดิน · ลำดับการรับรองเอกสารไทยคือ แปล → ทนายโนตารี/หน่วยงานเจ้าของเอกสาร → กรมการกงสุล กระทรวงการต่างประเทศ → สถานทูตหรือสถานกงสุลของประเทศปลายทางในไทย · ไทยยื่นภาคยานุวัติสารอนุสัญญา Hague Apostille เมื่อ 30 มิถุนายน 2569 และมีผลบังคับใช้ 28 กุมภาพันธ์ 2570 — ก่อนวันนั้นเอกสารยังต้องผ่านการรับรองสถานทูตปลายทางตามปกติ
