ต่างชาติซื้อที่ดินได้ไหม?

ไม่ได้โดยตรง — ต้องผ่าน BOI / Lease 30 ปี / บริษัทไทยที่จดทะเบียนถูกต้อง

ค่าธรรมเนียมโอน?

ค่าธรรมเนียม 2% + อากรแสตมป์ 0.5% + ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ถ้าถือ <5 ปี)

Foreign Quota คอนโดคืออะไร?

คอนโดสามารถขายให้ต่างชาติได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ใช้สอยทั้งโครงการ

NYC Legal เปิดทำการเวลาใด?

จันทร์-เสาร์ 09:00-18:00 น. ปิดวันอาทิตย์และวันหยุดราชการ — LINE @NYCLI ตอบทุกวันภายใน 15 นาที

มีสาขาอยู่ที่ใดบ้าง?

สำนักงานใหญ่กรุงเทพฯ (ลาดพร้าว 95) สาขาขอนแก่น สาขาอุดรธานี และสาขาหนองคาย — ให้บริการเดินเอกสารทั่วประเทศไทย

ชำระเงินอย่างไรได้บ้าง?

โอนผ่านบัญชีบริษัท (KBank, SCB) PromptPay บัตรเครดิต และ Wise/PayPal สำหรับลูกค้าต่างประเทศ

มีใบเสร็จและใบกำกับภาษีออกให้ไหม?

ออกใบกำกับภาษีและใบเสร็จรับเงินในนามบริษัทได้ทุกบริการ พร้อม VAT 7% ตามกฎหมาย

อัปเดต ก.ค. 2569 · ประมวลกฎหมายที่ดิน 2497 · Anti-Nominee 2565 · Apostille 14 ก.พ. 2569

ต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ในไทย — เปรียบเทียบ 6 โครงสร้าง 2569 (Condo · Lease · BOI · Company · Usufruct · Superficies)

คู่มือเลือกโครงสร้างการถือครองอสังหาฯ ในไทยสำหรับต่างชาติ 6 แบบ ครอบคลุมทุกกรณี — ตั้งแต่ Condo Freehold (โควตา 49%), Leasehold 30 ปี, BOI/IEAT/EEC (100% ต่างชาติถือที่ดินได้), Thai Ltd 49/51 (ความเสี่ยง Anti-Nominee 2565), Usufruct/Superficies (Triple-Lock Villa), และ Apostille 14 ก.พ. 2569 ลดเวลา doc 60% · อ้างอิงจาก NYC Legal casework 85 ธุรกรรม (2564-2568) · success rate 96% (81/85 · 4 เคสถูกปฏิเสธเพราะโควตาเต็ม)

6 โครงสร้างหลัก

Condo Freehold (49%), Long-Term Lease (30+ปี), BOI/IEAT Land (100% + qualifying), Thai Ltd 49/51 (🚨 Anti-Nominee 2565), Usufruct (30 ปี/ชีวิต), Superficies (บ้าน 100%)

ระยะเวลาโอน

Condo: 10-15 วัน · Lease: 5-7 วัน (จดกรมที่ดิน) · BOI Land: 45-90 วัน (ต้องมี Cert ก่อน) · Thai Ltd: 3-7 วัน + จดที่ดิน 5 วัน · Usufruct/Superficies: 1-3 วัน

พื้นฐานกฎหมาย

ประมวลกฎหมายที่ดิน 2497 (มาตรา 86, 96 ทวิ) · พ.ร.บ. อาคารชุด 2522 · ประมวลกฎหมายแพ่งฯ (Usufruct/Superficies) · Anti-Nominee 2565 · Apostille 2569

🏙️ คอนโดกรรมสิทธิ์เต็ม (Foreign Freehold Quota)

รหัส Condo-Freehold · อายุสิทธิ์ ตลอดไป (Freehold · โอนมรดกได้)

พื้นฐานกฎหมาย: พ.ร.บ. อาคารชุด 2522 มาตรา 19 (แก้ไข 2551) — ต่างชาติถือได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายรวม

ประเภทกรรมสิทธิ์: 100% Freehold (ในโควตา 49% ต่างชาติของโครงการ)

โอน/สืบมรดก: โอน/ขาย/จำนอง/ให้เช่า/สืบมรดกได้เต็มรูปแบบ (ถ้าผู้รับอยู่ในโควตา 49%)

ภาษี: Transfer 2% + Business Tax 3.3% (ถือ <5 ปี) หรือ Stamp 0.5% + WHT 1-3% + Common Area Fee 30-80฿/ตรม/เดือน

ค่าจดทะเบียน: ค่าโอน + ภาษี รวม ~6.5-7% ของราคาซื้อ · Due Diligence 25,000-60,000฿ · แปล + Notary สัญญา 5,000-15,000฿

เอกสารที่ต้องเตรียม

▸Passport (Apostilled หลัง 14 ก.พ. 2569 ลดเวลา 60%)
▸FET Form (เงินโอนเข้าไทยจากต่างประเทศเป็นสกุลต่างประเทศ) จากธนาคาร — ยอด ≥ ราคาคอนโด
▸หนังสือรับรองว่าห้องอยู่ในโควตา 49% จากนิติบุคคลอาคารชุด
▸Chanote (โฉนดห้อง อ.ช.2) + สัญญาซื้อขาย (แปลไทย-อังกฤษ Notarized)
▸หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามอบให้ทนายโอน) — Notarize + Apostille

✨ สิทธิพิเศษ: กรรมสิทธิ์เต็ม 100% · โอนมรดกให้ทายาทได้ (ทายาทต้องอยู่ในโควตา 49% หรือขายภายใน 1 ปี) · ให้เช่าได้ · ไม่มี Anti-Nominee risk · ธนาคารต่างชาติปล่อยกู้ได้ (UOB/MBK 50-70% LTV) · Apostille 2569 ลดเวลา doc 4 สัปดาห์ → 1 สัปดาห์

ข้อควรระวัง: โควตา 49% เต็มบ่อยในโครงการ hot (Sukhumvit/Sathorn/Phuket) ต้องเช็คก่อนวาง deposit · FET ต้องเป็นเงินโอนต่างประเทศเข้าเท่านั้น (สกุล USD/EUR/JPY) — ห้ามใช้เงินสด/เงินไทย · หากทายาทเป็นต่างชาติเกินโควตา = ต้องขายใน 1 ปี

✓ เคส NYC Legal: ห้อง 55 ตรม Asoke ราคา 8.5M฿ · โควตา 47/49% · FET USD 250k · โอนเสร็จ 12 วัน · ค่าโอนรวม 587k฿

📜 สัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี + ต่ออายุ (Long-Term Lease)

รหัส Leasehold-30 · อายุสิทธิ์ 30 ปี (บุคคล) · 50 ปี (เพื่อพาณิชย์/อุตสาหกรรม · พ.ร.บ. 2542) · ต่ออายุได้ตามสัญญา (Right of Renewal ต้องจดกับกรมที่ดิน)

พื้นฐานกฎหมาย: ประมวลกฎหมายแพ่งฯ มาตรา 540-571 · พ.ร.บ. เช่าอสังหาฯ เพื่อพาณิชย์ 2542 (50 ปี · ต่อได้อีก 50 ปี)

ประเภทกรรมสิทธิ์: สิทธิการเช่า (Leasehold) — ไม่ใช่กรรมสิทธิ์

โอน/สืบมรดก: โอนสิทธิเช่าได้ (ถ้าสัญญาระบุ) · ห้ามให้เช่าช่วงถ้าสัญญาไม่ระบุ · สืบมรดกได้เฉพาะถ้าจดทะเบียนไว้

ภาษี: ค่าธรรมเนียมเช่า 1% ของค่าเช่ารวมตลอดสัญญา + Stamp 0.1% · เจ้าของที่ดินเสีย Withholding + Rental Income Tax 15%

ค่าจดทะเบียน: ค่าจดทะเบียนที่ดิน ~1.1% ของค่าเช่ารวม · ค่าทนายร่างสัญญา 30,000-100,000฿ · Due Diligence 25,000-60,000฿

เอกสารที่ต้องเตรียม

▸Passport ผู้เช่า (Apostilled หลัง 14 ก.พ. 2569)
▸Chanote (โฉนดที่ดิน น.ส. 4 จ.) + สำเนาบัตรเจ้าของ
▸สัญญาเช่า 30/50 ปี ไทย-อังกฤษ ระบุ Right of Renewal + Sub-lease + Assignment (Notarized)
▸หนังสือยินยอมคู่สมรสเจ้าของที่ดิน (ถ้ามี)
▸หนังสือมอบอำนาจ (POA · Apostilled) ถ้าเซ็นสัญญาผ่านตัวแทน

✨ สิทธิพิเศษ: ต่างชาติทำได้เต็ม 100% ไม่ผ่าน company · ไม่มี Anti-Nominee risk · จดทะเบียนที่กรมที่ดินได้ (สิทธิ real right ผูกที่ดิน) · โอนสิทธิ + ให้เช่าช่วง + สืบมรดกได้ถ้าระบุในสัญญา · ทำ home/villa ใน Phuket/Koh Samui/Hua Hin ได้

ข้อควรระวัง: Right of Renewal ตามศาลฎีกา 2564-2567 ไม่บังคับใช้อัตโนมัติ — ต้องจดใหม่ทุก 30 ปี (ต้องขอความยินยอมเจ้าของ) · สัญญา 90 ปี (30+30+30) เป็นโมฆะทั้งหมด (ศาลฎีกา 2483/2560) · เจ้าของขายที่ดินได้แม้มีผู้เช่า

✓ เคส NYC Legal: Villa Phuket 850 ตรว · สัญญาเช่า 30 ปี + Renewal Options · ค่าเช่ารวม 12M฿ (ล่วงหน้า) · จดทะเบียนกรมที่ดิน 2 วัน · ต้องสร้าง superficies คู่กัน

🏭 ถือครองที่ดินผ่าน BOI/IEAT (นิติบุคคลต่างชาติ 100%)

รหัส BOI/IEAT-Land · อายุสิทธิ์ ตลอดไป (ตราบที่ BOI Cert/IEAT permit ยังใช้ได้) · หมดสิทธิ์ต้องขายภายใน 1 ปี

พื้นฐานกฎหมาย: พ.ร.บ. ส่งเสริมการลงทุน 2520 มาตรา 27 · พ.ร.บ. การนิคมอุตสาหกรรม 2522 · ประมวลกฎหมายที่ดิน 2497 มาตรา 96 ทวิ

ประเภทกรรมสิทธิ์: 100% Freehold (บริษัทต่างชาติถือครองที่ดินได้ตามที่ระบุใน BOI Cert / IEAT permit)

โอน/สืบมรดก: โอนได้ในนามบริษัท (เปลี่ยนผู้ถือหุ้นได้ · แต่ต้องรักษา qualifying activity) · จำนองได้

ภาษี: Transfer 2% + Business Tax 3.3% (ถือ <5 ปี) + Land & Building Tax 0.02-1.2%/ปี · CIT 0-20% (BOI holiday)

ค่าจดทะเบียน: BOI approval 350,000-1,500,000฿ (fee + ที่ปรึกษา) · Due Diligence ที่ดิน 50,000-150,000฿ · จดที่ดินในนามบริษัท 6.5-7%

เอกสารที่ต้องเตรียม

▸BOI Certificate / IEAT Permit ระบุสิทธิ์ถือครองที่ดิน + ขนาดพื้นที่
▸หนังสือรับรองบริษัท (Apostilled ถ้าเป็นบริษัทแม่ต่างประเทศ)
▸แบบขอถือครองที่ดิน BOI-2A + สัญญาซื้อขายที่ดิน
▸Business Plan การใช้ที่ดินตรงกับกิจการส่งเสริม (โรงงาน/สำนักงาน/ที่พักพนักงาน)
▸หนังสืออนุญาตกรมที่ดิน (Land Department Approval)

✨ สิทธิพิเศษ: 100% ต่างชาติ ถือครองที่ดินได้จริง (Freehold) · ทำโรงงาน/สำนักงาน/dorm พนักงานได้ · BOI Tax Holiday 3-13 ปี · Import Duty 0% เครื่องจักร · WP-BOI OSOS 3 ชม. · ไม่มี Anti-Nominee risk (เป็น 100% foreign อย่างถูกกฎหมาย)

ข้อควรระวัง: ที่ดินต้องใช้ตาม qualifying activity เท่านั้น — สร้างบ้านพักส่วนตัวไม่ได้ · หาก BOI Cert ถูกเพิกถอน = ต้องขายที่ดินภายใน 1 ปี (ราคาตลาด) · IEAT จำกัดเฉพาะในเขตนิคม (Amata, WHA, Hemaraj, EEC)

✓ เคส NYC Legal: โรงงาน Software Chonburi (EEC) · BOI 5.7 · ที่ดิน 8 ไร่ · ทุน 20M฿ · ถือครองในนามบริษัทไทย 100% ญี่ปุ่น · Tax 0% 8 ปี

🏢 ถือครองผ่านบริษัทไทย 49/51 (High Risk 2565)

รหัส Thai-Company · อายุสิทธิ์ ตลอดไป (ตราบที่บริษัทยังมีอยู่)

พื้นฐานกฎหมาย: ประมวลกฎหมายที่ดิน 2497 มาตรา 86 · พ.ร.บ. ป้องกันการถือหุ้นแทน (Anti-Nominee) เข้ม 2565 · ประมวลกฎหมายแพ่งฯ

ประเภทกรรมสิทธิ์: บริษัทถือ 100% · ต่างชาติเป็นกรรมการ + shareholder 49% · Thai 51%

โอน/สืบมรดก: เปลี่ยนผู้ถือหุ้นได้ (ต้องรักษาสัดส่วน 51% Thai) · จำนองได้ · โอนขายที่ดินได้ในนามบริษัท

ภาษี: Transfer 2% + Business Tax 3.3% + Land & Building Tax 0.02-1.2%/ปี · CIT 20% + Personal Withholding เมื่อขายให้ Shareholder

ค่าจดทะเบียน: จดทะเบียนบริษัท 30,000-80,000฿ · Bank Letter ผู้ถือหุ้นไทย 6 เดือน · Due Diligence ที่ดิน 50,000-150,000฿

เอกสารที่ต้องเตรียม

▸หนังสือรับรองบริษัทไทย + MOA/AoA · รายชื่อผู้ถือหุ้น 51/49
▸Bank Statement ผู้ถือหุ้นไทยทุกคน 6 เดือน (ยอดเงินตรงสัดส่วนหุ้น · Anti-Nominee 2565)
▸งบดุลบริษัท · เงินหมุนเวียนพิสูจน์ activity จริง
▸สัญญาซื้อขายที่ดิน + Chanote (น.ส. 4 จ.) · Notarized
▸หนังสือแต่งตั้งกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม (ควรมีทั้งไทย + ต่างชาติร่วมลงนาม)

✨ สิทธิพิเศษ: โครงสร้างที่ทำได้เร็ว (3-7 วัน) · ใช้กับที่ดินทุกประเภท (บ้าน/ที่ดินเปล่า/เกษตร บางประเภท) · เปลี่ยนผู้ถือหุ้นได้โดยไม่ต้องโอนที่ดิน · ถ้ามี real business activity จริง = ปลอดภัย

ข้อควรระวัง: 🚨 ความเสี่ยงสูงสุดในบรรดา 6 โครงสร้าง — Anti-Nominee 2565: DBD+กรมที่ดิน+ปปง. ตรวจร่วมกัน · โทษ 1M฿ + จำคุก 3 ปี + เพิกถอนบริษัท + ยึดที่ดิน · ต้องมี business activity จริง (มี revenue + Bank flow) · ตรวจ 5 สัญญาณ: (1) Thai shareholder ไม่มีเงินตามสัดส่วน (2) ไม่รู้จักธุรกิจ (3) กรรมการต่างชาติลงนามเดี่ยว (4) ปันผลไหลกลับต่างชาติ (5) บริษัทไม่มี activity — NYC Legal แนะนำเปลี่ยนเป็น Leasehold+Usufruct ถ้าไม่มี business จริง

✓ เคส NYC Legal: 🔴 เคสยึด: บ้าน Phuket 25M฿ ถือผ่าน Thai Ltd (Thai 51% Nominee) · DBD ตรวจ 2566 พบผู้ถือหุ้นไทยไม่มีเงินฝาก · ยึดที่ดิน + ปรับ 800k฿ + จำคุก 2 ปี (Suspended)

🌿 สิทธิเก็บกิน (Usufruct)

รหัส Usufruct · อายุสิทธิ์ 30 ปี หรือ ตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิ์ (แล้วแต่ระบุในสัญญา) · หมดอายุตายผู้ทรงสิทธิ์

พื้นฐานกฎหมาย: ประมวลกฎหมายแพ่งฯ มาตรา 1417-1428 (สิทธิเก็บกินตลอดชีวิตหรือ ≤ 30 ปี)

ประเภทกรรมสิทธิ์: สิทธิเก็บกิน (Real Right ผูกที่ดิน) — ไม่ใช่กรรมสิทธิ์

โอน/สืบมรดก: โอนไม่ได้ · ให้เช่าช่วงได้ (short-term) · สืบมรดกไม่ได้ · จำนองไม่ได้

ภาษี: ค่าจดทะเบียน 1.1% ของราคาประเมิน (คำนวณตามอายุที่ใช้) · Stamp Duty เล็กน้อย · ไม่มี CIT (บุคคลธรรมดา)

ค่าจดทะเบียน: ค่าจดที่ดิน ~1.1% + ค่าประเมิน · ค่าทนายร่างสัญญา 15,000-50,000฿

เอกสารที่ต้องเตรียม

▸Passport ผู้ทรงสิทธิ์ (Apostilled)
▸Chanote + สำเนาบัตรเจ้าของที่ดิน + คู่สมรส (ถ้ามี)
▸สัญญา Usufruct ไทย-อังกฤษ ระบุขอบเขต + ระยะเวลา (Notarized)
▸หนังสือยินยอมคู่สมรสเจ้าของที่ดิน
▸POA (ถ้าดำเนินการผ่านตัวแทน) · Apostilled

✨ สิทธิพิเศษ: ต่างชาติได้ real right ผูกที่ดิน · ป้องกันเจ้าของขายให้คนอื่น (ต้อง honor Usufruct) · ใช้คู่กับสัญญาเช่า/superficies สำหรับบ้านที่คู่สมรสไทยเป็นเจ้าของที่ดิน · ค่าจดต่ำ · ไม่มี Anti-Nominee risk

ข้อควรระวัง: สืบมรดกไม่ได้ (หมดอายุตายผู้ทรงสิทธิ์) · โอนไม่ได้ · ให้เช่าช่วงระยะยาว = ต้องมีสัญญา Superficies ประกอบ · ถ้าคู่สมรสไทยเสียชีวิตก่อน = ที่ดินตกทายาท (Usufruct ยังมีผลต่อทายาท)

✓ เคส NYC Legal: บ้าน Hua Hin คู่สมรสไทยเป็นเจ้าของที่ดิน · Usufruct 30 ปี ให้สามีต่างชาติ · จดที่ดิน 1 วัน · ค่าจด 42k฿ · ปกป้องจากการขายฝ่ายเดียว

🏗️ สิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies)

รหัส Superficies · อายุสิทธิ์ ≤ 30 ปี ต่อครั้ง · ต่ออายุได้ตามสัญญา (ต่างจาก Usufruct ที่ผูกกับชีวิต) · ถาวรได้ถ้าระบุ

พื้นฐานกฎหมาย: ประมวลกฎหมายแพ่งฯ มาตรา 1410-1416 (สิทธิสร้าง/มีสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่น)

ประเภทกรรมสิทธิ์: กรรมสิทธิ์เต็มในสิ่งปลูกสร้าง (บ้าน/อาคาร) + สิทธิใช้ที่ดิน

โอน/สืบมรดก: โอนสิทธิได้ (ถ้าสัญญาระบุ) · สืบมรดกได้ · จำนองได้ (เฉพาะสิ่งปลูกสร้าง) · ให้เช่าช่วงได้

ภาษี: ค่าจดที่ดิน 1.1% ของมูลค่าสิ่งปลูกสร้าง · Stamp 0.1% · Building Tax แยกจากที่ดิน

ค่าจดทะเบียน: ค่าจดที่ดิน ~1.1% + ค่าทนายร่างสัญญา 20,000-60,000฿ · ค่าประเมินสิ่งปลูกสร้าง

เอกสารที่ต้องเตรียม

▸Passport ผู้ทรงสิทธิ์ (Apostilled หลัง 14 ก.พ. 2569)
▸Chanote ที่ดิน + สำเนาบัตรเจ้าของ + คู่สมรส
▸สัญญา Superficies ไทย-อังกฤษ ระบุขนาด+ประเภทสิ่งปลูกสร้าง+ระยะเวลา (Notarized)
▸แบบก่อสร้าง (ถ้าจะสร้างใหม่) · ใบอนุญาตก่อสร้าง อบต./เทศบาล
▸หนังสือยินยอมคู่สมรสเจ้าของที่ดิน

✨ สิทธิพิเศษ: กรรมสิทธิ์เต็มในบ้าน/อาคาร (ต่างชาติเป็นเจ้าของบ้านได้ 100%) · โอน+สืบมรดก+จำนองได้ · ใช้คู่กับ Leasehold ที่ดิน = โครงสร้าง 'Villa Package' ที่ธนาคารต่างชาติปล่อยกู้ · ต่ออายุได้ (ต่างจาก Usufruct) · ไม่มี Anti-Nominee risk

ข้อควรระวัง: สิ่งปลูกสร้างเท่านั้น (ที่ดินยังเป็นของเจ้าของ) · ถ้าสัญญาหมดอายุ + ไม่ต่อ = สิ่งปลูกสร้างตกเจ้าของที่ดิน (หรือรื้อถอน) · ต้องระบุใน Chanote เพื่อผูก real right · ค่าประเมินสิ่งปลูกสร้างเปลี่ยนทุก 4 ปี = ค่าจดอาจสูงขึ้น

✓ เคส NYC Legal: Villa Koh Samui 18M฿ · Land Lease 30 ปี + Superficies 30 ปี + Usufruct ตลอดชีวิต (Triple-Lock) · ค่าจด 220k฿ · UOB Singapore ปล่อยกู้ 60% LTV

Decision Matrix — 6 โครงสร้างถือครองอสังหาฯ สำหรับต่างชาติ

โครงสร้าง	Ownership	อายุสิทธิ์	ความเสี่ยง	ค่าใช้จ่าย	เหมาะสำหรับ
Condo Freehold	100% (ในโควตา 49%)	ตลอดไป	ต่ำ	6.5-7% + FET	คอนโดในเมือง · Bangkok/Phuket/Pattaya · โอนมรดกได้
Long-Term Lease	สิทธิเช่า	30-50 ปี + ต่อ	ต่ำ-กลาง	1.1% ค่าเช่ารวม	Villa/บ้าน/ที่ดินเปล่า · Phuket/Samui/Hua Hin · คู่ Superficies
BOI/IEAT Land	100% Freehold	ตลอดไป	ต่ำ	BOI fee + 6.5%	โรงงาน/สำนักงาน · ต้องมี qualifying activity · EEC
Thai Company 49/51	ผ่านบริษัท	ตลอดไป	🚨 สูงสุด	จดบริษัท + 6.5%	❌ NYC Legal ไม่แนะนำ (Anti-Nominee 2565) · ยกเว้นมี real business
Usufruct	สิทธิเก็บกิน	30 ปี หรือชีวิต	ต่ำ	1.1% ราคาประเมิน	คู่สมรสไทยเป็นเจ้าของที่ดิน · ป้องกันการขายฝ่ายเดียว
Superficies	100% สิ่งปลูกสร้าง	≤30 ปี ต่อได้	ต่ำ	1.1% มูลค่าอาคาร	Villa/บ้าน + Land Lease · ธนาคารปล่อยกู้ · โอนมรดกได้

พื้นฐานกฎหมาย (8 พ.ร.บ./ประมวลกฎหมายหลัก)

§ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 มาตรา 86, 96 ทวิ (ห้ามต่างชาติถือที่ดินโดยตรง · ยกเว้น BOI/IEAT/EEC)
§พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 (แก้ไข 2551) มาตรา 19 — โควตาต่างชาติ 49% ของพื้นที่ขาย
§ประมวลกฎหมายแพ่งฯ มาตรา 1410-1416 (Superficies · สิทธิเหนือพื้นดิน)
§ประมวลกฎหมายแพ่งฯ มาตรา 1417-1428 (Usufruct · สิทธิเก็บกิน)
§พ.ร.บ. การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 (50 ปี · ต่อได้อีก 50 ปี)
§พ.ร.บ. ป้องกันการถือหุ้นแทน (Anti-Nominee) เข้ม 2565 · ปรับ 1M฿ + จำคุก 3 ปี
§พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 (0.02-1.2% ต่อปี ตามการใช้)
§Hague Apostille Convention (ไทยเข้าร่วมมีผล 14 ก.พ. 2569 · ลดเวลา doc 60%)

คำถามพบบ่อย — ถือครองอสังหาฯ ต่างชาติในไทย 2569

ต่างชาติถือครองที่ดินในไทยได้ไหม? มีทางเลือกอะไรบ้าง?

ตามประมวลกฎหมายที่ดิน 2497 มาตรา 86 ต่างชาติ 'ห้าม' ถือที่ดินโดยตรง — ยกเว้น 6 ช่องทางถูกกฎหมาย: (1) Condo Freehold ในโควตา 49% (2) Leasehold 30 ปี + ต่ออายุ (3) BOI/IEAT/EEC ให้บริษัทต่างชาติถือได้ตามที่ระบุใน Cert (4) Thai Ltd 49/51 (เสี่ยง Anti-Nominee) (5) Usufruct — สิทธิเก็บกิน 30 ปี/ตลอดชีวิต (6) Superficies — สิทธิเหนือพื้นดิน (เจ้าของบ้าน 100%) · เลือกตาม: ประเภทอสังหาฯ · วัตถุประสงค์ · การส่งต่อมรดก · budget

โควตา Condo Freehold 49% คืออะไร?

พ.ร.บ. อาคารชุด 2522 มาตรา 19 (แก้ไข 2551): ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องคอนโดได้รวมไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งโครงการ · เช็คโควตา: ขอ 'หนังสือรับรองว่าห้องอยู่ในโควตา 49%' จากนิติบุคคลอาคารชุดก่อนโอน · โครงการ hot (Sukhumvit/Sathorn/Phuket beachfront) มักเต็มโควตา · หากซื้อเกิน 49% = โอนไม่ได้ที่กรมที่ดิน · ต้องเปลี่ยนเป็น Leasehold แทน

FET Form (Foreign Exchange Transaction) คืออะไร ทำไมต้องมี?

FET Form (ธ.ต.3) คือเอกสารรับรองจากธนาคารไทยว่าเงินซื้อคอนโดโอนมาจากต่างประเทศเป็นสกุลต่างประเทศ (USD/EUR/JPY/CNY) แล้วแลกเป็นบาทในไทย · ยอดต้อง ≥ ราคาคอนโด · ธนาคารต้องออกให้ทุกรายการโอน ≥ USD 50,000 · ห้ามใช้เงินสด/เงินโอนภายในประเทศ · หากไม่มี FET = กรมที่ดินปฏิเสธการโอนกรรมสิทธิ์คอนโด

สัญญาเช่า 30 ปี ต่ออายุอีก 60 ปี (30+30+30) ใช้ได้จริงไหม?

❌ ไม่ใช้ได้ — ศาลฎีกา 2483/2560 + 6104/2564 ตัดสินว่าสัญญาเช่ารวมเกิน 30 ปี (บุคคล) หรือ 50 ปี (พาณิชย์) 'เป็นโมฆะทั้งหมด' · Right of Renewal ที่ระบุในสัญญา = แค่ 'สิทธิ' ต้องขอความยินยอมเจ้าของใหม่ทุก 30 ปี · ปี 2564-2567 ศาลตีความเข้มขึ้น: ถ้าเจ้าของเปลี่ยนใจ/เสียชีวิต/ขายที่ดิน = Renewal ไม่บังคับใช้ · ทางแก้: ใช้ Triple-Lock (Lease + Usufruct + Superficies) หรือ BOI structure

ถือครองผ่าน Thai Ltd 49/51 ยังทำได้ไหมในปี 2569?

🚨 ทำได้ แต่ 'เสี่ยงสูงสุด' — Anti-Nominee 2565: กรมพัฒนาธุรกิจการค้า + กรมที่ดิน + ปปง. ตรวจร่วมกันเข้มข้น · โทษ 100k-1M฿ + จำคุก 3 ปี + ยึดที่ดิน + เพิกถอนบริษัท · ตรวจ 5 สัญญาณ: (1) Thai shareholder ไม่มี Bank Statement ตามสัดส่วน (2) ไม่รู้จักธุรกิจ (3) กรรมการต่างชาติลงนามเดี่ยว (4) ปันผลไหลกลับต่างชาติ (5) บริษัทไม่มี business activity · NYC Legal แนะนำ: ใช้ Thai Ltd 49/51 'เฉพาะ' กรณีมี real business (F&B/Retail/Manufacturing) — สำหรับบ้านพักส่วนตัว = เปลี่ยนเป็น Lease + Usufruct + Superficies

Usufruct vs Superficies — ต่างกันอย่างไร?

Usufruct (สิทธิเก็บกิน) มาตรา 1417-1428: สิทธิใช้+เก็บผลประโยชน์จากที่ดิน 30 ปี หรือตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิ์ · โอนไม่ได้ · สืบมรดกไม่ได้ · จำนองไม่ได้ | Superficies (สิทธิเหนือพื้นดิน) มาตรา 1410-1416: กรรมสิทธิ์เต็มใน 'สิ่งปลูกสร้าง' (บ้าน/อาคาร) บนที่ดินคนอื่น · โอนได้ · สืบมรดกได้ · จำนองได้ · ต่ออายุได้ (30 ปี/ครั้ง) · ใช้คู่กัน: Land Lease 30 ปี + Superficies (บ้าน 100%) + Usufruct (ป้องกันการขายฝ่ายเดียว) = 'Triple-Lock Villa Structure'

BOI ให้บริษัทต่างชาติถือครองที่ดินได้จริงไหม?

ได้ — พ.ร.บ. ส่งเสริมการลงทุน 2520 มาตรา 27 + ประมวลกฎหมายที่ดิน 96 ทวิ · บริษัท 100% ต่างชาติที่ได้ BOI Cert สามารถถือครองที่ดินได้ตามที่ระบุใน Cert (โรงงาน/สำนักงาน/ที่พักพนักงาน) · เงื่อนไข: ต้องใช้ที่ดินตาม qualifying activity เท่านั้น · หาก BOI Cert ถูกเพิกถอน = ขายที่ดินภายใน 1 ปี · IEAT permit ในนิคม (Amata, WHA, Hemaraj) ก็ใช้หลักการเดียวกัน · EEC 2561 เพิ่มสิทธิ์: ต่างชาติถือครองที่ดินในเขต EEC สำหรับ Data Center + BCG business ได้ 50-99 ปี

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2562 คิดอย่างไร?

อัตรา 4 ประเภท: (1) เกษตร 0.01-0.1% (2) ที่อยู่อาศัย 0.02-0.1% (3) พาณิชย์ 0.3-0.7% (4) รกร้าง 0.3-3% (เพิ่มทุก 3 ปี) · คำนวณจากราคาประเมินกรมธนารักษ์ · ยกเว้น: บ้านหลักที่มีชื่อในทะเบียนบ้าน + ราคาประเมิน ≤ 50M฿ · ต่างชาติที่ถือผ่าน Freehold Condo/Superficies/BOI Land = ต้องเสียเต็ม · เก็บทุกปีเดือน เม.ย. · ค้างชำระ = ค่าปรับ 40% + ดอกเบี้ย 1%/เดือน

Apostille 14 ก.พ. 2569 ช่วยลดค่าใช้จ่ายและเวลาซื้ออสังหาฯ อย่างไร?

ทุก 6 โครงสร้างใช้เอกสารต่างประเทศ (Passport, Corporate Cert, POA, Marriage Cert) · ก่อน 14 ก.พ. 2569: Notary → State/Foreign Ministry → Thai Embassy = 4-6 สัปดาห์ + 8,000-20,000฿/document · หลัง: Notary → Apostille = 5-10 วัน + 500-2,000฿/document · ประหยัด 3-5 สัปดาห์ + 60-80% ค่าใช้จ่าย · โอนคอนโด/จดสัญญาเช่า/จด Usufruct ทำได้เร็วขึ้น 40-60% · ธนาคารรับ Apostilled POA ทันที (ไม่ต้องรอ embassy)

ธนาคารต่างชาติปล่อยกู้ซื้ออสังหาฯ ในไทยได้ไหม?

ได้ — UOB Thailand/Singapore, MBK Guarantee, Bangkok Bank Singapore, ICBC Thai ปล่อยกู้ต่างชาติ 50-70% LTV · เงื่อนไข: (1) Condo Freehold ในโควตา 49% + FET · (2) Villa Package (Lease + Superficies) · (3) อายุกู้ ≤ 20 ปี · (4) รายได้ ≥ USD 5,000/เดือน · ดอกเบี้ย 5-8%/ปี (สูงกว่าไทย 2-3%) · ต้องมี Notarized + Apostilled: Passport + Income Statement + Bank Statement 6 เดือน · Thai Ltd 49/51 = ธนาคารส่วนใหญ่ 'ปฏิเสธ' (ความเสี่ยง Anti-Nominee)

ให้ NYC Legal จัดโครงสร้างซื้อ-ถือครองอสังหาฯ ครบทุกแบบ

ประเมินโครงสร้างที่เหมาะ (Condo/Lease/BOI/Company/Usufruct/Superficies), Due Diligence โฉนด/นิติบุคคลอาคารชุด/สิทธิ์, Apostille + Notarize + แปลไทย MoJ เอกสารต่างประเทศ, ตรวจ FET Form, ร่างสัญญา Triple-Lock (Lease+Usufruct+Superficies), จดที่กรมที่ดินแทน, Anti-Nominee compliance audit สำหรับ Thai Ltd, ที่ปรึกษาธนาคารต่างชาติ (UOB/MBK/BBL Singapore) — success rate 96% จาก 85 ธุรกรรม (2564-2568) · ค่าที่ปรึกษา 25,000-250,000฿/ธุรกรรม · ปรึกษาฟรี 30 นาที

+66-93-296-3639 บริการอสังหาฯ ต่างชาติทั้งหมด