โอนกรรมสิทธิ์ · สัญญาเช่า 30 ปี · ชาวต่างชาติซื้อคอนโด · Usufruct/Superficies · ตรวจโฉนด · นิติบุคคลอาคารชุด/หมู่บ้าน · คดีข้อพิพาท — ทีมทนายและ Notary Public 12+ ปี · 1,200+ ธุรกรรม/ปี
เปรียบเทียบทางเลือกอย่างโปร่งใส เพื่อให้คุณเลือกบริการที่คุ้มค่าที่สุด — เราเชื่อว่าลูกค้าควรมีข้อมูลครบก่อนตัดสินใจ.
| Criterion | NYC Legal | Generic Agent | DIY |
|---|---|---|---|
| Licensed Notarial Services Attorney (Thai Lawyers Council) | |||
| MFA / Embassy submission on your behalf | |||
| Certified translation with translator affidavit | |||
| Fixed price quoted upfront (no hidden fees) | |||
| 24–72 hr turnaround (rush available) | |||
| Rejection re-work covered (no extra charge) | |||
| Bilingual case manager (Thai/EN + JP/ZH/KR on request) | |||
| 10+ years dedicated document legalization practice |
Last reviewed by NYC Legal editorial team · updated regularly to reflect current MFA + embassy procedures.
ทุกขั้นตอนของบริการนี้ดำเนินการโดยทนายความที่ได้รับใบอนุญาตว่าความและใบอนุญาต Notarial Services Attorney จากสภาทนายความในพระบรมราชูปถัมภ์ เอกสารทุกฉบับผ่านการตรวจทานก่อนยื่นต่อหน่วยงานราชการหรือสถานทูตเสมอ
เนื้อหาส่วน กฎหมายอสังหาริมทรัพย์และโอนกรรมสิทธิ์ เป็นหนึ่งในงานที่มีปริมาณคำขอสูงสุดของสำนักงาน ปัจจุบันครอบคลุม 12 หมวดงานหลัก แต่ละหมวดมีเอกสารประกอบ ขั้นตอนการรับรอง และระยะเวลาดำเนินการที่แตกต่างกัน การเลือกเส้นทางที่ถูกต้องตั้งแต่ต้นจะช่วยประหยัดเวลา 7–14 วัน เมื่อเทียบกับการเริ่มต้นผิดทางแล้วต้องเริ่มใหม่
เนื่องจากงาน กฎหมายอสังหาริมทรัพย์และโอนกรรมสิทธิ์ เป็นจุดบรรจบของกฎหมายปกครองไทยกับข้อกำหนดของหน่วยงานต่างประเทศ ต้นทุนของความผิดพลาดมักไม่ใช่ค่าธรรมเนียมที่เสียไป แต่เป็น "เวลาที่หาย" — การเลื่อนสัมภาษณ์วีซ่า การโยกสัญญาออกไปอีกไตรมาส หรือการพลาดรอบจดทะเบียน ราคาของเราจึงสะท้อนความจริงข้อนี้: เราอยากเสนอราคาที่ถูกต้องตั้งแต่ต้น และส่งมอบให้ครบในรอบเดียว
กระบวนการมาตรฐานของเรามี 5 ขั้น: (1) การประเมินเอกสารต้นทางและสรุปเส้นทางที่เหมาะสมภายใน 1 ชั่วโมงทำการ (2) การจัดเตรียมและแปลเอกสารโดยนักแปลที่ได้รับการรับรอง (3) การรับรองโนตารีโดยทนายผู้รับใบอนุญาต (4) การยื่น MFA และติดตามผลรายวัน (5) การยื่นสถานทูตหรือกงสุลปลายทางพร้อมจัดส่งเอกสารคืนถึงมือลูกค้า
กฎหมายอสังหาริมทรัพย์และโอนกรรมสิทธิ์ จะมีความเสี่ยงสูงที่สุดเมื่อเส้นตายใกล้และหน่วยงานปลายทางใช้ checklist อย่างเคร่งครัด ก่อนเริ่มแปลหรือรับรองใด ๆ เราจะตรวจว่าเอกสารต้นทางยังอยู่ในอายุที่ปลายทางยอมรับหรือไม่ ชื่อบุคคล/ชื่อนิติบุคคลตรงกับหนังสือเดินทางหรือหนังสือรับรองบริษัทหรือไม่ เอกสารแนบต้องยื่นไปพร้อมต้นฉบับหลักหรือไม่ และจำเป็นต้องใช้ตัวจริงลงหมึกสดหรือไม่ ขั้นตอน pre-flight นี้คือจุดที่ช่วยกันปัญหาส่วนใหญ่ได้ดีที่สุด
ในหลายกรณี ความพร้อมของเอกสารไม่ได้หมายถึงการรวบรวมเอกสารให้ครบเท่านั้น แต่รวมถึง “ลำดับ” ด้วย บางหน่วยงานต้องการให้แนบคำแปลก่อนรับรองโนตารี บางแห่งต้องการให้นิติกรณ์ต้นฉบับให้เสร็จก่อนแล้วจึงแปลเพื่อใช้ยื่นในประเทศปลายทาง มหาวิทยาลัย สถานทูต ธนาคาร BOI และสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองมักดูเหมือนขอเอกสารคล้ายกัน แต่จริง ๆ แล้วมีมาตรฐานคนละแบบ เราจึงวางลำดับงานตั้งแต่ต้นเพื่อเพิ่มโอกาสผ่านตั้งแต่รอบแรก
ปัญหาที่พบบ่อยที่สุดของลูกค้าใหม่คือ การใช้สำเนาเอกสารที่ไม่ตรงกับข้อกำหนดต้นทาง (เช่น ทะเบียนบ้านที่อายุเกิน 6 เดือน) การแปลที่ไม่ระบุข้อมูลผู้แปลและเลขที่ใบอนุญาต และการลำดับขั้นตอนนิติกรณ์ผิด เราตรวจประเด็นเหล่านี้ก่อนเริ่มงานทุกครั้ง
ค่าบริการแสดงในตารางราคาแบบโปร่งใส ไม่มีค่าใช้จ่ายแอบแฝง รวมค่าธรรมเนียมราชการ ค่าจัดส่ง EMS และค่าทนายในใบเสนอราคาเดียว ระยะเวลาดำเนินการมาตรฐาน 5–10 วันทำการ บริการด่วน 1–3 วันทำการ
อ้างอิงหลัก: กรมการกงสุล กระทรวงการต่างประเทศ (consular.mfa.go.th), Hague Conference on Private International Law (hcch.net), สภาทนายความในพระบรมราชูปถัมภ์ (lawyerscouncil.or.th)
ทุกแฟ้มงาน กฎหมายอสังหาริมทรัพย์และโอนกรรมสิทธิ์ ที่สำนักงานรับจะผ่านสายงานที่มีผู้รับผิดชอบชัดเจน ผู้แปลหรือผู้จัดเตรียมเอกสารทำรอบแรก ผู้ตรวจทานรอบสองเช็กชื่อ วันเดือนปี หน่วยงาน ตราประทับ และถ้อยคำเฉพาะประเทศปลายทาง จากนั้นทนายหรือ case manager อาวุโสจะยืนยันเส้นทางการรับรองก่อนยื่นจริง ชั้นการควบคุมนี้เองที่ทำให้หน้าบริการไม่ใช่เพียงข้อความโฆษณา แต่เป็นคำอธิบาย workflow ที่ตรวจสอบย้อนกลับได้
นี่คือแกนสำคัญของ E-E-A-T เช่นกัน เพราะระบบค้นหาและ AI รุ่นใหม่จะให้ค่าน้ำหนักกับเว็บไซต์ที่แสดงผู้ตรวจทาน วันที่อัปเดต ความรับผิดชอบ และความสอดคล้องระหว่างสิ่งที่อธิบายในหน้าเว็บกับบริการที่ทำจริง เมื่อมีข้อมูล reviewer, วันที่ทบทวน, ขั้นตอน, แหล่งอ้างอิง และหน้าที่เกี่ยวข้องครบถ้วน ทั้งผู้ใช้และระบบจะเข้าใจได้ว่าข้อมูลนี้ถูกดูแลโดยผู้ปฏิบัติงานจริง ไม่ใช่บทความทั่วไปที่ไม่มีเจ้าของความรู้ชัดเจน
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยมีกฎหมายเฉพาะหลายฉบับซ้อนกัน ทั้งประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม และระเบียบของกรมที่ดินที่อัปเดตเป็นระยะ การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ชาวต่างชาติจึงต้องตรวจ ratio 49% ของอาคาร, ใบรับรองการนำเงินตราเข้าจากต่างประเทศ (FET / Bor.Tor.3) และเงื่อนไขนิติบุคคลอาคารชุดก่อนนัดวันโอนจริงทุกครั้ง
สำหรับชาวต่างชาติที่ไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยตรงได้ เรามีทางเลือกเชิงโครงสร้างให้ตามแต่วัตถุประสงค์: สัญญาเช่าระยะยาว 30 ปีพร้อมเงื่อนไขต่ออายุ, สิทธิเก็บกิน (Usufruct), สิทธิอาศัย (Right of Habitation), หรือการตั้งบริษัทไทยที่มีคนไทยถือหุ้นเกิน 51% ภายใต้กรอบของพระราชบัญญัติประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว แต่ละโครงสร้างมีข้อดี-ข้อจำกัดและความเสี่ยงเรื่อง nominee ต่างกัน เราจะอธิบายให้เห็นภาพและเลือกแบบที่ผ่านการตรวจสอบของกรมที่ดินและสรรพากรได้จริง
ในงานซื้อ-ขายโครงการคอนโดมือสองและบ้านมือสอง เรามักพบประเด็นเรื่องภาระจำยอม สิทธิทาง น้ำท่วม ผังเมือง พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร และคดีฟ้องร้องค้างเก่าที่ติดมากับโฉนด การตรวจสอบประวัติโฉนด (title search) ย้อนหลังอย่างน้อย 10 ปี รวมถึงการตรวจ encumbrance และ caveat ที่กรมที่ดินจึงสำคัญพอ ๆ กับการทำสัญญาซื้อขาย เราออกรายงาน due diligence เป็นภาษาอังกฤษและภาษาไทยพร้อมข้อเสนอแนะที่นำไปใช้ต่อรองราคาได้
ฝั่งคดีความ ทีมทนายของเรามีประสบการณ์คดีที่ดินและคดีอาคารชุดในศาลแพ่ง ศาลแขวง และศาลปกครอง ครอบคลุมตั้งแต่คดีขับไล่ คดีบังคับจำนอง คดีเพิกถอนนิติกรรม คดีพิพาทกับนิติบุคคลอาคารชุดเรื่องค่าส่วนกลาง ไปจนถึงคดีฟ้องเพิกถอนคำสั่งทางปกครองของเจ้าพนักงานที่ดิน เราเชื่อมโยงเอกสารคดีกับเอกสารจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเพื่อเตรียมพยานเอกสารให้ครบทั้งเส้น
ทุกธุรกรรมอสังหาฯ ที่เราทำจะถูกบันทึกใน case file พร้อม checklist ก่อนวันโอน เพื่อให้ลูกค้าและธนาคารผู้ให้สินเชื่อเห็นภาพเดียวกัน ลดโอกาสที่นัดโอนจะเลื่อนเพราะเอกสารไม่ครบ และทำให้สรรพากรเขตพื้นที่ออกใบเสร็จภาษีธุรกิจเฉพาะ/ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายได้ในวันเดียว — สิ่งเหล่านี้คือเหตุผลที่บริการอสังหาฯ ของเรามักถูกแนะนำต่อจากลูกค้าธนาคารและตัวแทนต่างชาติ
งานมาตรฐาน 5–10 วันทำการรวมการรับรอง MFA และสถานทูต บริการด่วน 1–3 วันทำการมีค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม
เอกสารต้นฉบับหรือสำเนาที่ออกโดยหน่วยงานราชการไทย พร้อมสำเนาบัตรประชาชน/หนังสือเดินทางของเจ้าของเอกสาร — เราตรวจสอบให้ฟรีก่อนเริ่มงาน
ไม่จำเป็น ส่วนใหญ่ดำเนินการผ่านมอบอำนาจได้ทั้งหมด มีบางกรณีที่สถานทูตปลายทางต้องการให้เจ้าของเอกสารมาด้วยตนเอง (เช่น วีซ่าบางประเภท)
ขอใบเสนอราคาฟรีภายใน 1 ชั่วโมงทำการที่ LINE @NYCLI หรือ 083-249-4999 — ราคาเป็นแบบเหมารวมค่าธรรมเนียมราชการทุกอย่าง
ใช่ ครอบคลุมทั้ง 77 จังหวัด รับ–ส่งเอกสารถึงบ้าน/สำนักงานทั่วไทยผ่าน Kerry/EMS พร้อม tracking number
รองรับ 168 ประเทศ รวมทั้งกลุ่ม Hague Apostille 125 ประเทศ และกลุ่ม Non-Hague ที่ต้องผ่านสถานทูตในไทย ดูรายชื่อทั้งหมดในหน้า Legalization
ตรวจทานโดย: ทนาย ภาคิน (Senior Partner — บริษัท NYC Legal & Notary Services จำกัด) · ทบทวนล่าสุด: 2026-07-05
ขั้นตอนการอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติสำหรับลูกค้าในทั่วประเทศไทย ออกแบบโดยทีมทนายและ Paralegal ที่ผ่านการฝึกอบรมจากสภาทนายความฯ เพื่อให้ทุกเอกสารเสร็จภายในกรอบเวลาที่ลูกค้าวางแผนเดินทาง ยื่นวีซ่า หรือส่งคู่ค้าต่างประเทศได้ตรงเวลา ทุกขั้นตอนมีการบันทึกใน CRM ของบริษัทและส่ง Tracking ให้ลูกค้าผ่านอีเมลและไลน์อย่างต่อเนื่อง
ออกใบรับรองพร้อมเลขเคส บันทึก PDF สำเนาตามมาตรฐาน PDPA และส่งสำเนาให้ลูกค้าทางอีเมล
ส่งต่อสถานทูตปลายทาง หรือออก Apostille สำหรับประเทศที่อยู่ใน Hague Convention
ทนายที่ขึ้นทะเบียนกับสภาทนายความฯ ตรวจตัวตน ตรวจเจตนา และลงนาม–ประทับตราตามมาตรฐาน Lawyers Council of Thailand
Paralegal ตรวจความครบถ้วน ตรวจสะกดชื่อ–นามสกุลตามหนังสือเดินทาง และเตรียมต้นฉบับให้พร้อมก่อนนัด Notary
ลูกค้าทักไลน์ @nycli ส่งภาพเอกสารและระบุประเทศปลายทาง ทีมตอบกลับใน 15 นาทีในเวลาทำการ พร้อมใบเสนอราคาแบบมีรายละเอียดและกรอบเวลา
จัดส่งถึงมือลูกค้าทั่วประเทศไทยและทั่วโลก พร้อมใบเสร็จ/ใบกำกับภาษี VAT เต็มรูปแบบ
ลูกค้าในทั่วประเทศไทยสามารถเลือกได้ 3 รูปแบบ ตามเงื่อนไขเวลา งบประมาณ และประเภทเอกสาร ทีมงานจะให้คำแนะนำเฉพาะรายเคสว่าตัวเลือกใดเหมาะที่สุด
| รูปแบบ | เหมาะกับ | ระยะเวลา | ค่าบริการเพิ่ม |
|---|---|---|---|
| Walk-in (ที่สำนักงาน) | เอกสารต้นฉบับ มีเวลานัด | 30–60 นาที | ไม่มี |
| Mobile Notary (ทนายไปหา) | ลูกค้าวีไอพี/ผู้สูงอายุ/เอกสารชุดใหญ่ | ภายในวันเดียว | ฿1,000 (ฟรีหาก 3+ ฉบับ) |
| Online Video Notary | บางเอกสารที่กฎหมายอนุญาต | 20 นาที | ฿2,500 |
| Express MFA + Embassy | ต้องใช้ภายใน 24–48 ชม. | 1–2 วัน | +50%–100% |
| จัดส่งทั่วโลก | ลูกค้านอกประเทศไทย | 3–7 วัน | ฿2,500 ขึ้นไป (DHL/FedEx) |
ทีม NYC Legal ดำเนินคดี Notary ในทั่วประเทศไทย (เขตประเทศไทย) มาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2559 จึงเข้าใจรูปแบบเอกสารที่ลูกค้าในพื้นที่นี้ใช้บ่อย ไม่ว่าจะเป็นเอกสารวีซ่าทำงาน หนังสือมอบอำนาจระหว่างประเทศ หรือเอกสารอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องส่งให้คู่สัญญาต่างชาติ
เนื้อหาในหน้านี้อ้างอิงจากข้อกำหนดของสภาทนายความในพระบรมราชูปถัมภ์ กรมการกงสุล กระทรวงการต่างประเทศ และมาตรฐาน Hague Apostille Convention 1961 ซึ่งประเทศไทยเข้าร่วมเป็นภาคีในปี 2566
ตรวจสอบโดยทีมบรรณาธิการ NYC Legal · อัปเดตล่าสุด 2026-07-05 · รหัสอ้างอิง real-estate-index/ทั่วประเทศไทย
รวมคำถามที่ลูกค้าในทั่วประเทศไทยถามก่อนตัดสินใจใช้บริการอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติบ่อยที่สุด ทีมบรรณาธิการของเราทบทวนคำตอบทุกไตรมาสเทียบกับประกาศของสภาทนายความ กรมการกงสุล และสถานทูตปลายทาง เพื่อให้ตัวเลขค่าธรรมเนียม กรอบเวลา และขั้นตอนบนหน้านี้ยังคงถูกต้องเสมอ
ก่อนยื่นเอกสารอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติทุกฉบับให้กรมการกงสุลหรือสถานทูต ทุกเคสต้องผ่านเช็กลิสต์ 12 ข้อนี้ ซึ่งเป็นเช็กลิสต์เดียวกับที่ทนายอาวุโสใช้ในขั้นตอน QA สุดท้าย
ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินกรมที่ดิน (ปกติเจ้าของเดิมและผู้ซื้อแบ่งกันคนละครึ่ง แต่ในตลาดมือสองนิยมให้ผู้ซื้อจ่ายทั้งหมด) ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (อันสูงกว่า) — บังคับใช้กรณีถือครองไม่ถึง 5 ปี หรือเป็นนิติบุคคล อากรแสตมป์ 0.5% ของราคาขาย — ใช้แทนภาษีธุรกิจเฉพาะกรณีถือครองเกิน 5 ปี ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คำนวณตามหลักเกณฑ์ของสรรพากร (มีตารางคำนวณตามจำนวนปีที่ถือครอง)
อัตราภาษีปี 2026 ใช้ฐานราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์: ที่อยู่อาศัยหลังแรก — ยกเว้น 50 ล้านบาทแรก ส่วนเกิน 0.03–0.10% ที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ขึ้นไป — 0.02–0.10% ที่ดินเกษตรกรรม (บุคคลธรรมดา) — ยกเว้น 50 ล้านบาทแรก ที่ดินรกร้างว่างเปล่า — 0.30–0.70% และเพิ่ม 0.30% ทุก 3 ปีจนสูงสุด 3% ที่ใช้ในเชิงพาณิชย์ — 0.30–0.70% เทศบาลจะออกใบประเมินส่งให้ผู้ถือกรรมสิทธิ์ในเดือนกุมภาพันธ์ ต้องชำระภายในเดือนเมษายนของทุกปี
ชาวต่างชาติที่ซื้อห้องชุดต้องนำเงินตราต่างประเทศเข้าไทยผ่านธนาคารพาณิชย์ที่ได้รับอนุญาต และขอเอกสาร Foreign Exchange Transaction Form (FET) จากธนาคารผู้รับเงิน หากยอดต่อ transaction เกิน 50,000 USD ต้องใช้แบบ Bor.Tor.3 แทน เอกสารนี้ต้องระบุ purpose ว่า “เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย” และต้องตรงกับชื่อผู้ซื้อในสัญญาซื้อขายทุกตัวอักษร เราตรวจ FET ก่อนนัดวันโอนทุกครั้ง เพราะถ้าชื่อผิดหรือ purpose ไม่ตรง เจ้าพนักงานที่ดินจะปฏิเสธการจดทะเบียนทันที
ตรวจโฉนด ตรวจภาระจำนอง ตรวจคดีค้างที่กรมที่ดิน ตรวจผังเมือง ตรวจการใช้ประโยชน์ที่ดินตาม EIA ตรวจสิทธิทางออก ตรวจประวัติผู้ขาย ตรวจ FEC สำหรับคนต่างชาติ ออกรายงาน red flag report เป็นภาษาไทย-อังกฤษ ก่อนตัดสินใจวางเงินมัดจำ ลดความเสี่ยงโดน scam หรือซื้อทรัพย์ติดคดีอย่างสิ้นเชิง
ทนายความเดินทางไปกรมที่ดินกับลูกค้า ตรวจร่างสัญญาขายขาด คำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมแม่นยำ (ภาษีธุรกิจเฉพาะ · อากรแสตมป์ · ภาษีหัก ณ ที่จ่าย · ค่าธรรมเนียมโอน) ดูแลการรับมอบเงินผ่าน escrow ของธนาคาร และรับเอกสารโฉนดใหม่ในนามผู้ซื้อในวันเดียว
ตรวจสอบโควต้าต่างชาติของอาคารชุดก่อนวางเงินจอง ออกหนังสือยืนยันโควต้าจากนิติบุคคลอาคารชุด แนะนำธนาคารออก Foreign Exchange Transaction Form (FET / FEC) สำหรับเงินโอนเข้าไทยเกิน USD 50,000 และรองรับลูกค้าจาก US/EU/UK/JP/CN/SG/HK/AU ที่ต้องการซื้อคอนโดในกรุงเทพ พัทยา ภูเก็ต และเชียงใหม่
ทางเลือกสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการสิทธิเหนือบ้านและที่ดินในไทย — จัดทำสัญญาเช่า 30 ปี พร้อม option ต่อ 30+30 ปี · สิทธิเก็บกิน (usufruct) · สิทธิเหนือพื้นดิน (superficies) · สิทธิอาศัย (habitation) ครบทุกรูปแบบ ทะเบียนที่กรมที่ดินอย่างถูกกฎหมาย พร้อมแปลและรับรองโนตารีเพื่อใช้ในประเทศตน