กฎหมายพื้นฐาน — ชาวต่างชาติถือคอนโดได้แค่ไหน
พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 (แก้ไขล่าสุด 2551) มาตรา 19 ทวิ กำหนดให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (freehold) ได้ ‘โดยรวมไม่เกิน 49%’ ของพื้นที่ทั้งหมดที่ขายในอาคารชุดนั้น ๆ — หมายถึงทั้งโครงการ ไม่ใช่ทั้งประเทศ
ปี 2024 มีการพิจารณาขยายเป็น 75% สำหรับโครงการเฉพาะในเขต EEC แต่ยังไม่ผ่านสภาทันปี 2026 จึงยึด 49% เป็นมาตรฐาน — อย่าหลงเชื่อนายหน้าที่บอก ‘75% แล้ว’
5 เงื่อนไขที่ต้องผ่านก่อนโอนกรรมสิทธิ์
- (1) Quota foreign ของอาคารยังไม่เต็ม 49% — ขอ ‘หนังสือรับรองอัตราส่วน’ จากนิติบุคคลก่อนวางมัดจำ
- (2) มี FETF / Tor.Tor.3 (เดิม): โอนเงินซื้อจากต่างประเทศมาในชื่อตนเอง สกุลต่างประเทศ ระบุ purpose ‘To purchase condominium unit no. XXX at YYY project’
- (3) ถ้าซื้อด้วยเงินกู้ในไทย: ต้องเป็น Non-resident foreign currency loan และผู้กู้ต้องระบุได้ว่าเงินต้นมาจากต่างประเทศ
- (4) มี Passport + Non-Imm Visa (ไม่จำเป็น แต่บางสำนักงานที่ดินขอ) + บัตรประจำตัวต่างด้าวหากมี
- (5) ไม่เป็นบุคคลในบัญชี Sanctions / AML watchlist (ธนาคารจะตรวจตอนรับโอนเงิน)
Due Diligence Checklist (5 ชั้น — ขาดไม่ได้)
ชั้นที่ 1 — Title & Ownership: ขอสำเนา ‘อ.ช.2’ (โฉนดห้องชุด) ล่าสุด ตรวจที่กรมที่ดิน online + ดูภาระจำนอง, อายัด, คดีความ ระบบ E-LandsMaps
ชั้นที่ 2 — Building Quality: ขอใบอนุญาตก่อสร้าง (อ.1) + ใบรับรองการก่อสร้างแล้วเสร็จ (อ.6) + EIA (ถ้าอาคาร > 8 ชั้น หรือ > 80 ห้อง) — เช็คว่าก่อสร้างตรงตามแบบที่ยื่นไหม
ชั้นที่ 3 — Juristic Person: หนังสือรับรองนิติบุคคลอาคารชุด + รายงานการประชุมใหญ่ 3 ปีย้อนหลัง + งบการเงิน + รายชื่อกรรมการ — มองหาสัญญาณ: ค่าส่วนกลางขาดทุนสะสม / ฟ้องเจ้าของห้อง / Sinking Fund หาย
ชั้นที่ 4 — Unit-specific: ค่าส่วนกลางค้างจ่าย (ต้องเป็น 0 ก่อนโอน) + ค่าน้ำ-ไฟ + บันทึกการซ่อม + key handover record ของเจ้าของเดิม
ชั้นที่ 5 — Developer Risk (ถ้า off-plan): ตรวจ บมจ./บจก. ผู้พัฒนาที่ DBD + งบการเงิน + คดี + Escrow Account (พ.ร.บ.ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา 2551 บังคับให้ project > 100 ห้องต้องมี)
สัญญาจะซื้อจะขาย (Sales & Purchase Agreement)
ต้องเป็น 2 ภาษา (ไทย+อังกฤษ) และระบุชัดเจนว่า ‘ภาษาไทยมีผลบังคับใช้’ (governing language) — กฎหมายไทยใช้ฉบับไทยตัดสิน
ต้องมีข้อ ‘force majeure’ และ ‘refund schedule’ ในกรณีก่อสร้างเลื่อนเกิน 12 เดือน หรือไม่ผ่าน EIA / ไม่สามารถออก FETF ได้
เงินมัดจำควรไม่เกิน 10% และจ่ายผ่าน Escrow ไม่ใช่บัญชี developer ตรง — ป้องกันกรณี developer ล้มละลาย
ภาษีและค่าธรรมเนียมโอน (ใครจ่ายอะไร)
- ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน — ตามธรรมเนียม buyer/seller จ่ายคนละครึ่ง (ระบุในสัญญาให้ชัด)
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% — เฉพาะกรณีผู้ขายถือไม่ครบ 5 ปี (ผู้ขายจ่าย)
- อากรแสตมป์ 0.5% — เฉพาะกรณีไม่เสีย SBT (ผู้ขายจ่าย)
- ภาษีหัก ณ ที่จ่าย: บุคคลธรรมดา progressive ตามอายุการถือครอง / นิติบุคคล 1% ของราคาประเมินหรือราคาขายแล้วแต่สูงกว่า (ผู้ขายจ่าย)
- ค่านิติกรรมที่กรมที่ดิน — ตามจำนวนเอกสาร โดยปกติ ประเมินราคาฟรี
Red Flags — สัญญาณห้ามซื้อ
- ไม่มีหนังสือรับรอง 49% quota จากนิติบุคคล (อาจเต็ม)
- Developer ขอให้โอนเงินเข้าบัญชีในไทยเป็น THB (จะออก FETF ไม่ได้ → โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้)
- ราคาขายต่ำกว่าราคาประเมินกรมที่ดินมาก > 30% (กรมสรรพากร audit ภายหลัง)
- เสนอ ‘nominee structure’ หรือ ‘Thai company holding’ — ผิดกฎหมาย โทษหนัก
- ค่าส่วนกลางค้างจ่าย > ฿50,000 และนิติบุคคลฟ้องอยู่
- อายุอาคาร > 15 ปีและไม่เคยมีการซ่อมใหญ่ + sinking fund ติดลบ