ทำไมห้ามต่างชาติถือที่ดิน?
ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86 ห้ามชาวต่างชาติได้มาซึ่งที่ดิน ยกเว้นโดยอาศัยสนธิสัญญาหรือกฎหมายเฉพาะ เช่น BOI, IEAT — เหตุผลคือป้องกันการสูญเสียอธิปไตยทางเศรษฐกิจและรักษาที่ดินไว้สำหรับคนไทย
กฎนี้ใช้ตั้งแต่ปี 2497 และไม่เคยถูกแก้ไข แม้มีการอภิปรายในปี 2024 เรื่องอนุญาตให้ต่างชาติซื้อบ้าน 1 หลังพร้อมที่ดิน 1 ไร่ แต่ยังไม่ผ่าน ครม.
7 วิธีที่ชาวต่างชาติทำได้ถูกกฎหมาย
- (1) ซื้อคอนโด: สิทธิ์ครอบครอง 49% ของพื้นที่ขายในแต่ละโครงการ + โอนเงินจากต่างประเทศ (FET form)
- (2) Leasehold 30 ปี + ต่ออายุ 2 ครั้ง รวม 90 ปี (แต่บังคับใช้ได้แค่ครั้งแรก)
- (3) Usufruct (สิทธิเก็บกิน): ใช้ที่ดินตลอดชีพคู่สมรสไทย — จดทะเบียนที่กรมที่ดิน
- (4) Superficies (สิทธิเหนือพื้นดิน): สร้างบ้านบนที่ดินคนอื่น 30 ปี ต่อได้
- (5) Habitation (สิทธิอาศัย): อาศัยฟรีตลอดชีพ — ไม่มีสิทธิเก็บค่าเช่าหรือใช้ประโยชน์
- (6) BOI ส่งเสริม: บริษัท BOI ซื้อที่ดินสำหรับสำนักงาน/โรงงานได้ 100%
- (7) บริษัทไทยถือหุ้น 49% (Foreigner) + 51% (Thai): ระวัง Nominee Structure
Nominee Structure — กับดักที่ต้องหลีกเลี่ยง
การตั้งบริษัทไทยโดยใช้ผู้ถือหุ้นไทยเป็น ‘ตัวแทนอำพราง’ (Nominee) คือการให้คนไทยถือหุ้นแทนโดยไม่ได้ลงทุนจริง เป็นความผิดตาม พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว ม.36 โทษปรับสูงสุด ฿1M + จำคุก 3 ปี + เพิกถอนใบอนุญาตและสั่งจำหน่ายทรัพย์สิน
กรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD) เริ่มตรวจสอบเชิงรุกในปี 2024 มีคำสั่งให้บริษัท 1,847 รายชี้แจงแหล่งที่มาของเงินผู้ถือหุ้นไทย — บริษัทที่พิสูจน์ไม่ได้ถูกสั่งให้เลิกกิจการ
วิธีที่ถูกต้อง: ใช้ Preferred Share (หุ้นบุริมสิทธิ) ให้ผู้ถือต่างชาติได้รับเงินปันผล 99% + Voting Right ตามสัดส่วน + ทำ Shareholder Agreement ที่ NYC ร่าง ป้องกันการถูกเทกโอเวอร์
ภาษีและค่าธรรมเนียมที่ต้องรู้
- ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน (ผู้ขายจ่าย)
- อากรแสตมป์ 0.5% (หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ถ้าถือ < 5 ปี)
- ภาษีหัก ณ ที่จ่าย: นิติบุคคล 1% · บุคคล ใช้ตารางก้าวหน้า
- ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (Land & Building Tax) รายปี 0.02%–0.3%
- ค่ารังวัด + จดทะเบียน ~ประเมินราคาฟรี