ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย
บริการประสานการโอน-จำหน่ายให้ทายาทต่างชาติ
คำตอบโดยย่อ (AEO)
ตามประมวลกฎหมายที่ดิน §93 ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดินในไทยได้ แต่ต้องจดทะเบียนโอนแล้วจำหน่ายภายใน 1 ปี กรมที่ดินไม่อนุญาตให้ถือครองถาวร · สำหรับคอนโดมิเนียม หากอยู่ในโควต้า 49% ของอาคารถือครองได้ตลอด หากเกินโควต้าต้องจำหน่ายใน 1 ปี NYC Legal ดูแลครบตั้งแต่โอนถึงจำหน่าย แจ้งค่าบริการก่อนเริ่มงาน
หลักการของประมวลที่ดิน §93
ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 §93 บัญญัติว่า ชาวต่างชาติที่ได้รับมรดกที่ดินตามกฎหมายไทย สามารถจดทะเบียนรับโอนได้ แต่ห้ามมีกรรมสิทธิ์ถาวร ต้องจำหน่ายภายใน 1 ปีนับจากวันจดทะเบียน หากไม่จำหน่าย กรมที่ดินมีอำนาจขายทอดตลาดและจ่ายเงินคืนให้ทายาท (หักค่าใช้จ่าย) เจตนาของกฎหมายคือเปิดทางให้รับมรดกได้ แต่ไม่อนุญาตให้ถือครองที่ดินไทยถาวรเพื่อรักษาผลประโยชน์ชาติ
คอนโดมิเนียม — ข้อยกเว้นที่ยืดหยุ่นกว่า
พ.ร.บ. อาคารชุด §19 อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์คอนโดได้สูงสุด 49% ของพื้นที่ขายของอาคารแต่ละอาคาร หากคอนโดที่รับมรดกอยู่ในโควต้า 49% นี้ ทายาทต่างชาติถือครองได้ตลอด หากเกินโควต้า ต้องจำหน่ายภายใน 1 ปี เช่นเดียวกับที่ดิน NYC Legal ตรวจสอบสถานะโควต้ากับนิติบุคคลอาคารชุดก่อนจดทะเบียนโอน
ทางเลือกสำหรับคู่สมรสต่างชาติของผู้ตายไทย
หากคู่สมรสต่างชาติต้องการอยู่อาศัยในบ้านมรดกต่อ มีทางเลือก: (1) สิทธิเก็บกิน (Usufruct §1417) จดทะเบียนได้ตลอดชีวิต ไม่ใช่กรรมสิทธิ์แต่อยู่อาศัยได้; (2) สัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี (§540) ต่อได้อีก 30 ปี รวม 60 ปี; (3) ตั้งบริษัทไทยถือกรรมสิทธิ์ (โครงสร้างที่ถูกกฎหมาย ไม่ใช่ Nominee); (4) จำหน่ายแล้วโอนเงินกลับบ้าน NYC Legal ให้คำปรึกษาเลือกโครงสร้างที่เหมาะ
ขั้นตอนกับ NYC Legal
ขั้น 1: ตรวจเอกสารกรรมสิทธิ์ + ใบมรณบัตร + คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก; ขั้น 2: ประสานสำนักงานที่ดินเขตเพื่อจดทะเบียนโอนในชื่อทายาทต่างชาติ ใช้เวลา 7-14 วันทำการ; ขั้น 3: หาผู้ซื้อ (NYC Legal มีเครือข่ายนายหน้าที่ดิน) หรือลูกค้าหามาเอง; ขั้น 4: ทำสัญญาซื้อขาย + โอนกรรมสิทธิ์ครั้งที่ 2 ใช้เวลา 30-60 วันทำการ; ขั้น 5: โอนเงินกลับประเทศต้นทาง (ต้องผ่าน ธปท. แสดงที่มาเงิน). รวม 2-3 เดือน
ติดต่อทีมทนายความมรดก
ประเมินเคสเบื้องต้น 30 นาที ผ่าน LINE/Zoom · ตอบกลับภายใน 1 ชั่วโมงทำการ
คำถามที่พบบ่อย
ถ้าไม่จำหน่ายใน 1 ปีเป็นอย่างไร?
กรมที่ดินจะออกหนังสือแจ้งและขายทอดตลาดได้ตามกฎหมาย หรืออาจขยายเวลาได้ตามเหตุผลสมควร แต่ไม่ควรเสี่ยง NYC Legal แนะนำให้เริ่มหาผู้ซื้อตั้งแต่วันแรกของการโอน
สามารถโอนให้บุตรสัญชาติไทยได้ไหม?
ได้ ถ้ามีบุตรที่ถือสัญชาติไทย (เช่น บุตรของสามีไทย-ภรรยาต่างชาติ) การโอนต่อให้บุตรไทยถือเป็นการ 'จำหน่าย' ที่ชอบด้วยกฎหมาย
เสียภาษีอะไรบ้างตอนโอน?
ค่าธรรมเนียมโอน 2% (เจรจาผู้ซื้อ-ขายแบ่งคนละครึ่ง) · ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ถ้าถือไม่ถึง 5 ปี) · อากรแสตมป์ 0.5% · ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายตามอัตราก้าวหน้า NYC Legal คำนวณให้ล่วงหน้า
ขายแล้วโอนเงินกลับประเทศได้ไหม?
ได้ ผ่านธนาคารพาณิชย์ แสดงเอกสาร: คำสั่งศาล + โฉนด + สัญญาขาย + ใบเสร็จภาษี ธปท. อนุมัติได้ทันที ไม่จำกัดวงเงิน
บ้านที่อยู่บนที่ดินรับมรดกได้ไหม?
ตัวบ้านเป็นสิ่งปลูกสร้าง ถือกรรมสิทธิ์แยกได้ ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของบ้านได้ตลอด แต่ที่ดินใต้บ้านต้องจำหน่าย หรือทำสัญญาเช่าที่ดินกับเจ้าของใหม่
บริการที่เกี่ยวข้อง
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
หากเอกสาร ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย ถูกปฏิเสธจะทำอย่างไร?
NYC Legal รับประกันการแก้ไขเอกสาร ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย ฟรี หากถูกปฏิเสธจากหน่วยงานราชการหรือสถานทูตเนื่องจากความผิดพลาดของเรา รวมถึงดำเนินการใหม่จนกว่าจะผ่าน (ภายใน 30 วัน) เรามีอัตราผ่านในระดับ high-90s (อิงสถิติภายใน NYC Legal 2024–2025) และมี Case Manager ติดตามทุกขั้นตอน
ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย ใช้กับการขอวีซ่าและแต่งงานต่างชาติได้ไหม?
ใช้ได้ทั้งหมด ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย ของ NYC Legal ถูกใช้ในการ: ขอวีซ่าทุกประเภท (Schengen, US, UK, AU, JP, KR, CN), จดทะเบียนสมรสกับชาวต่างชาติ, สมัครเรียนต่อต่างประเทศ, ขอ Work Permit, และยื่นเอกสารต่อหน่วยงานราชการในต่างประเทศ
ค่าบริการ ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย เริ่มต้นเท่าไหร่?
ค่าบริการ ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย เริ่มต้นที่ แจ้งค่าบริการต่อชุดก่อนเริ่มงาน (ขึ้นกับชนิดเอกสารและจำนวนหน้า) รวมค่าธรรมเนียมราชการแจ้งค่าบริการก่อนเริ่มงาน และค่าจัดส่ง Kerry/EMS แจ้งค่าบริการก่อนเริ่มงาน สอบถามใบเสนอราคาฟรีผ่าน LINE หรือโทร 083-249-4999
ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย มีบริการในต่างจังหวัดไหม?
NYC Legal มีสำนักงาน 4 สาขา: กรุงเทพ (HQ สาทร), ขอนแก่น, อุดรธานี และหนองคาย พร้อมรองรับลูกค้าทั่วประเทศผ่านบริการรับส่งเอกสาร Kerry/EMS แบบลงทะเบียน และนัดวิดีโอคอลประเมินเคสเบื้องต้น 15 นาทีก่อนเริ่มงาน
ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย รับรองที่ไหนได้บ้าง?
เอกสาร ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย ของ NYC Legal ได้รับการรับรองจาก: สภาทนายความแห่งประเทศไทย (Notary Public), กรมการกงสุล กระทรวงการต่างประเทศ (MFA), และสถานทูตต่างประเทศในกรุงเทพมากกว่า 90 ประเทศ พร้อมใช้งานในขั้นตอน Apostille และ Embassy Attestation
ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย ต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง?
สำหรับ ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย ต้องเตรียม: (1) บัตรประชาชน/พาสปอร์ตตัวจริง (2) เอกสารต้นฉบับที่ต้องดำเนินการ (3) สำเนาทะเบียนบ้าน (กรณีคนไทย) (4) หนังสือมอบอำนาจ (กรณีให้ผู้อื่นมาดำเนินการแทน) NYC Legal มี Checklist ส่งให้ทาง LINE ก่อนนัดหมาย
หัวข้อที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับเรื่องนี้
คลังคำตอบมรดก จัดการมรดก ครอบครัว และบำนาญ 42 ข้อ — แยกตามบริการ กรณีภาษี และสถานะทายาท
เรียบเรียงจาก ป.พ.พ. บรรพ 6 (มรดก) มาตรา 1629 และ 1655-1672 · พ.ร.บ.ภาษีการรับมรดก พ.ศ. 2558 · ประมวลรัษฎากร ม.42(27)(28) และ ม.48(4) · ประมวลกฎหมายที่ดิน ม.93 · พ.ร.บ.อาคารชุด ม.19 · พ.ร.บ.รับเด็กเป็นบุตรบุญธรรม พ.ศ. 2522 ร่วมกับอนุสัญญากรุงเฮก ค.ศ. 1993 · พ.ร.บ.ประกันสังคม พ.ศ. 2533 ตามที่อ้างอิงในแต่ละหน้าบริการ — ค่าธรรมเนียมศาล ค่าประกาศ และค่าธรรมเนียมราชการเป็นอัตราที่เรียกเก็บตามจริง ระยะเวลาที่ระบุเป็นค่าประมาณซึ่งขึ้นกับคิวของศาลและหน่วยงาน
Q16057. ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย คืออะไร และ NYC Legal ทำอะไรให้บ้าง?
ตามประมวลกฎหมายที่ดิน §93 ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดินในไทยได้ แต่ต้องจดทะเบียนโอนแล้วจำหน่ายภายใน 1 ปี กรมที่ดินไม่อนุญาตให้ถือครองถาวร · สำหรับคอนโดมิเนียม หากอยู่ในโควต้า 49% ของอาคารถือครองได้ตลอด หากเกินโควต้าต้องจำหน่ายใน 1 ปี NYC Legal ดูแลครบตั้งแต่โอนถึงจำหน่าย แจ้งค่าบริการก่อนเริ่มงาน
Q16058. ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย ราคาเท่าไหร่ และใช้เวลานานแค่ไหน?
ค่าบริการทนายความ แจ้งค่าบริการก่อนเริ่มงาน ระยะเวลาโดยประมาณ โอนภายใน 2-3 เดือน · จำหน่ายภายใน 1 ปี — ค่าธรรมเนียมศาลและค่าประกาศหนังสือพิมพ์เป็นอัตราราชการเรียกเก็บตามจริง ระยะเวลาเป็นค่าประมาณซึ่งขึ้นกับคิวของศาลและหน่วยงาน
Q16059. สรุปสั้น ๆ ว่า ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย เหมาะกับใคร?
บริการประสานการโอน-จำหน่ายให้ทายาทต่างชาติ — ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดินได้ตามประมวลที่ดิน §93 แต่ต้องจำหน่ายภายใน 1 ปี · คอนโดอยู่ในโควต้า 49% ได้ตลอด NYC Legal แจ้งค่าบริการก่อนเริ่มงาน.
Q16060. หลักการของประมวลที่ดิน §93 (ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย)
ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 §93 บัญญัติว่า ชาวต่างชาติที่ได้รับมรดกที่ดินตามกฎหมายไทย สามารถจดทะเบียนรับโอนได้ แต่ห้ามมีกรรมสิทธิ์ถาวร ต้องจำหน่ายภายใน 1 ปีนับจากวันจดทะเบียน หากไม่จำหน่าย กรมที่ดินมีอำนาจขายทอดตลาดและจ่ายเงินคืนให้ทายาท (หักค่าใช้จ่าย) เจตนาของกฎหมายคือเปิดทางให้รับมรดกได้ แต่ไม่อนุญาตให้ถือครองที่ดินไทยถาวรเพื่อรักษาผลประโยชน์ชาติ
Q16061. คอนโดมิเนียม — ข้อยกเว้นที่ยืดหยุ่นกว่า (ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย)
พ.ร.บ. อาคารชุด §19 อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์คอนโดได้สูงสุด 49% ของพื้นที่ขายของอาคารแต่ละอาคาร หากคอนโดที่รับมรดกอยู่ในโควต้า 49% นี้ ทายาทต่างชาติถือครองได้ตลอด หากเกินโควต้า ต้องจำหน่ายภายใน 1 ปี เช่นเดียวกับที่ดิน NYC Legal ตรวจสอบสถานะโควต้ากับนิติบุคคลอาคารชุดก่อนจดทะเบียนโอน
Q16062. ทางเลือกสำหรับคู่สมรสต่างชาติของผู้ตายไทย (ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย)
หากคู่สมรสต่างชาติต้องการอยู่อาศัยในบ้านมรดกต่อ มีทางเลือก: (1) สิทธิเก็บกิน (Usufruct §1417) จดทะเบียนได้ตลอดชีวิต ไม่ใช่กรรมสิทธิ์แต่อยู่อาศัยได้; (2) สัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี (§540) ต่อได้อีก 30 ปี รวม 60 ปี; (3) ตั้งบริษัทไทยถือกรรมสิทธิ์ (โครงสร้างที่ถูกกฎหมาย ไม่ใช่ Nominee); (4) จำหน่ายแล้วโอนเงินกลับบ้าน NYC Legal ให้คำปรึกษาเลือกโครงสร้างที่เหมาะ
Q16063. ขั้นตอนกับ NYC Legal (ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย)
ขั้น 1: ตรวจเอกสารกรรมสิทธิ์ + ใบมรณบัตร + คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก; ขั้น 2: ประสานสำนักงานที่ดินเขตเพื่อจดทะเบียนโอนในชื่อทายาทต่างชาติ ใช้เวลา 7-14 วันทำการ; ขั้น 3: หาผู้ซื้อ (NYC Legal มีเครือข่ายนายหน้าที่ดิน) หรือลูกค้าหามาเอง; ขั้น 4: ทำสัญญาซื้อขาย + โอนกรรมสิทธิ์ครั้งที่ 2 ใช้เวลา 30-60 วันทำการ; ขั้น 5: โอนเงินกลับประเทศต้นทาง (ต้องผ่าน ธปท. แสดงที่มาเงิน). รวม 2-3 เดือน
Q16064. ถ้าไม่จำหน่ายใน 1 ปีเป็นอย่างไร?
กรมที่ดินจะออกหนังสือแจ้งและขายทอดตลาดได้ตามกฎหมาย หรืออาจขยายเวลาได้ตามเหตุผลสมควร แต่ไม่ควรเสี่ยง NYC Legal แนะนำให้เริ่มหาผู้ซื้อตั้งแต่วันแรกของการโอน
Q16065. สามารถโอนให้บุตรสัญชาติไทยได้ไหม?
ได้ ถ้ามีบุตรที่ถือสัญชาติไทย (เช่น บุตรของสามีไทย-ภรรยาต่างชาติ) การโอนต่อให้บุตรไทยถือเป็นการ 'จำหน่าย' ที่ชอบด้วยกฎหมาย
Q16066. เสียภาษีอะไรบ้างตอนโอน?
ค่าธรรมเนียมโอน 2% (เจรจาผู้ซื้อ-ขายแบ่งคนละครึ่ง) · ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ถ้าถือไม่ถึง 5 ปี) · อากรแสตมป์ 0.5% · ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายตามอัตราก้าวหน้า NYC Legal คำนวณให้ล่วงหน้า
Q16067. ขายแล้วโอนเงินกลับประเทศได้ไหม?
ได้ ผ่านธนาคารพาณิชย์ แสดงเอกสาร: คำสั่งศาล + โฉนด + สัญญาขาย + ใบเสร็จภาษี ธปท. อนุมัติได้ทันที ไม่จำกัดวงเงิน
Q16068. บ้านที่อยู่บนที่ดินรับมรดกได้ไหม?
ตัวบ้านเป็นสิ่งปลูกสร้าง ถือกรรมสิทธิ์แยกได้ ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของบ้านได้ตลอด แต่ที่ดินใต้บ้านต้องจำหน่าย หรือทำสัญญาเช่าที่ดินกับเจ้าของใหม่
Q16069. ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย อ้างอิงแหล่งข้อมูลใด?
แหล่งอ้างอิงที่ใช้ประกอบหน้า: Land Code Act B.E. 2497 §93 (https://www.dol.go.th) · Condominium Act §19 (https://www.dol.go.th)
Q16070. ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย เกี่ยวข้องกับ Apostille อย่างไร?
เอกสารต่างประเทศ เช่น พินัยกรรม ใบมรณบัตร และคำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก ปัจจุบันยังต้องผ่านรับรองนิติกรณ์ที่กรมการกงสุลและสถานทูต — ประเทศไทยยื่นภาคยานุวัติสารอนุสัญญา Apostille เมื่อ 30 มิ.ย. 2569 และจะมีผลบังคับใช้ 28 ก.พ. 2570 หลังจากนั้นเอกสารจากรัฐภาคีใช้ Apostille แผ่นเดียวแทนขั้นตอนคู่ได้
Q966129. ขั้นตอนของ ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย มีอะไรบ้าง ตั้งแต่ต้นจนจบ?
เริ่มจากประเมินเอกสารและข้อเท็จจริงเบื้องต้น → จัดเตรียมและตรวจความถูกต้องของเอกสาร → ยื่นต่อศาลและสำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้อง → ติดตามผลและแก้ไขตามที่เจ้าหน้าที่ท้วง → ส่งมอบผลพร้อมสำเนาชุดสมบูรณ์ กรณี ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย เรามีเจ้าหน้าที่ดูแลรายเคสและแจ้งสถานะทุกขั้นตอน โทร 083-249-4999 · LINE @NYC168 · อีเมล Contact@nyclegal.co.th
Q966131. ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย ต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง?
ชุดพื้นฐานคือบัตรประชาชนหรือหนังสือเดินทางของผู้ยื่น เอกสารต้นฉบับที่เกี่ยวข้องกับเรื่อง ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย หลักฐานความเกี่ยวข้อง (เช่น ทะเบียนบ้าน หนังสือรับรองนิติบุคคล หรือสัญญา) และหนังสือมอบอำนาจกรณีให้ผู้อื่นดำเนินการแทน รายการจริงขึ้นกับข้อกำหนดของศาลและสำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้อง ณ วันที่ยื่น เราส่งเช็กลิสต์เฉพาะเคสให้ก่อนนัดหมาย
Q966133. ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย ใช้เวลาดำเนินการนานแค่ไหน?
ระยะเวลาขึ้นกับคิวพิจารณาของศาลและสำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้อง ความครบถ้วนของเอกสาร และช่วงวันหยุดราชการ โดยทั่วไปงานเตรียมเอกสารฝั่งเราใช้เวลาไม่กี่วันทำการ ส่วนขั้นตอนราชการเป็นค่าประมาณที่เปลี่ยนได้ เราแจ้งกรอบเวลาที่สมจริงของ ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย ให้ทราบก่อนเริ่มงานและอัปเดตเมื่อมีความคืบหน้า
Q966135. ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง และคิดอย่างไร?
ค่าใช้จ่ายแบ่งเป็นสองส่วน คือค่าธรรมเนียมราชการที่เรียกเก็บตามอัตราทางการจริง และค่าบริการวิชาชีพของเราซึ่งขึ้นกับขอบเขตงาน จำนวนเอกสาร และความเร่งด่วนของ ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย ค่าบริการประเมินเป็นรายกรณีตามความซับซ้อนและจำนวนเอกสาร สอบถามทีมงานก่อนเริ่มงานได้ เราแจ้งรายการค่าใช้จ่ายเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนเริ่มงานเสมอ ไม่มีค่าใช้จ่ายแฝง
Q966137. อยู่ต่างจังหวัดหรือต่างประเทศ ทำ ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย ได้ไหม?
ได้ครับ เริ่มต้นด้วยการส่งภาพเอกสารทาง LINE เพื่อประเมินความเป็นไปได้ จากนั้นดำเนินการผ่านหนังสือมอบอำนาจ หรือให้ท่านลงนามที่สถานทูต/สถานกงสุลไทยในประเทศที่พำนัก แล้วส่งเอกสารกลับมาทางไปรษณีย์ลงทะเบียนหรือ courier ระหว่างประเทศ กรณี ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย เราสรุปทางเลือกที่เร็วและปลอดภัยที่สุดให้ก่อนตัดสินใจ
Q966139. ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยของ ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย คืออะไร และป้องกันอย่างไร?
ที่พบบ่อยคือชื่อสะกดไม่ตรงกันระหว่างเอกสารแต่ละฉบับ เอกสารหมดอายุ ณ วันยื่น สำเนาไม่ได้รับรองถูกต้อง และคำแปลไม่ตรงกับต้นฉบับ ทั้งหมดเป็นเหตุให้ศาลและสำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้องตีกลับ เราจึงตรวจสอบความสอดคล้องของชื่อ วันที่ และตราประทับทุกฉบับก่อนยื่น ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย เพื่อลดโอกาสต้องยื่นใหม่
Q966141. ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย อ้างอิงกฎหมายหรือระเบียบใด?
หลักเกณฑ์หลักอยู่ที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 6 และ พ.ร.บ.ภาษีการรับมรดก พ.ศ. 2558 ประกอบระเบียบและประกาศของศาลและสำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้อง ซึ่งมีการปรับปรุงเป็นระยะ เราตรวจสอบฉบับที่มีผลบังคับใช้ ณ วันที่ยื่นทุกครั้งก่อนให้คำแนะนำเรื่อง ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย และอ้างอิงแหล่งข้อมูลราชการเป็นหลัก ไม่ใช้ข้อมูลบอกต่อ
Q966143. ถ้า ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย ถูกปฏิเสธหรือถูกสั่งให้แก้ไข ต้องทำอย่างไร?
ขอเหตุผลเป็นลายลักษณ์อักษรจากศาลและสำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้องก่อน แล้วจึงแยกว่าเป็นข้อบกพร่องด้านรูปแบบ (แก้ไขและยื่นใหม่ได้เร็ว) หรือด้านเนื้อหา/คุณสมบัติ (ต้องปรับแนวทาง) หากความผิดพลาดเกิดจากฝั่งเรา เราดำเนินการแก้ไข ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย ให้ใหม่โดยไม่คิดค่าบริการเพิ่ม และช่วยประสานงานจนได้ข้อยุติ
Q966145. ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย เหมาะกับใคร และมีเงื่อนไขคุณสมบัติอะไร?
เหมาะกับผู้ที่ต้องใช้ผลของ ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย ประกอบการยื่นเรื่องต่อหน่วยงานราชการ สถาบันการเงิน สถานศึกษา หรือคู่สัญญาในต่างประเทศ คุณสมบัติผู้ยื่นและเอกสารประกอบเป็นไปตามที่ศาลและสำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้องกำหนด บางกรณีต้องเป็นเจ้าของเอกสารเองหรือมีหนังสือมอบอำนาจที่ถูกต้อง เราตรวจคุณสมบัติให้ฟรีก่อนรับงาน
Q966147. ผลของ ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย มีอายุการใช้งานนานเท่าไหร่?
ตัวเอกสารรับรองมักไม่มีวันหมดอายุในตัวเอง แต่หน่วยงานปลายทางส่วนใหญ่กำหนดว่าต้องออกไม่เกิน 3–6 เดือนก่อนวันยื่น บางแห่งเข้มกว่านั้น จึงควรตรวจข้อกำหนดของปลายทางก่อนเริ่ม ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย เพื่อไม่ให้ต้องทำซ้ำ เราสอบถามกำหนดเวลายื่นของท่านและวางลำดับงานให้ทันรอบ
Q966149. ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย ต้องแปลเป็นภาษาอังกฤษหรือภาษาปลายทางด้วยไหม?
ถ้าปลายทางเป็นหน่วยงานต่างประเทศ โดยทั่วไปต้องมีคำแปลที่รับรองความถูกต้อง และหลายประเทศกำหนดให้แปลเป็นภาษาราชการของตน ไม่ใช่ภาษาอังกฤษเสมอไป เราตรวจข้อกำหนดปลายทางก่อน แล้วจัดคำแปลให้สอดคล้องกับ ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย พร้อมรับรองในขั้นตอนเดียวกันเพื่อลดรอบการเดินเอกสาร
Q966151. ทำ ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย เองกับใช้ผู้ให้บริการ ต่างกันอย่างไร?
ทำเองประหยัดค่าบริการวิชาชีพ แต่ต้องรับความเสี่ยงเรื่องรูปแบบเอกสาร คิวและเวลาเดินทาง รวมถึงการตีความระเบียบของศาลและสำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้องที่เปลี่ยนได้ ส่วนการใช้ผู้ให้บริการช่วยลดรอบตีกลับและมีผู้รับผิดชอบติดตามงาน กรณี ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย เรายินดีให้คำแนะนำเบื้องต้นแม้ท่านจะเลือกดำเนินการเอง
Q966153. ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย มีบริการเร่งด่วนไหม?
ฝั่งงานเตรียมเอกสารของเราเร่งได้ตามคิวที่ว่าง แต่ขั้นตอนที่อยู่ในอำนาจของศาลและสำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้องขึ้นกับระเบียบราชการ ไม่สามารถรับประกันวันแล้วเสร็จได้ เราจะบอกตรงไปตรงมาว่ากรอบเวลาที่เร็วที่สุดของ ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย คือเท่าใด และเสนอทางเลือกอื่นหากกำหนดของท่านกระชั้นเกินไป
Q966155. ข้อมูลและเอกสารที่ส่งให้ทำ ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย ปลอดภัยแค่ไหน?
เราจัดเก็บข้อมูลตาม พ.ร.บ.คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล พ.ศ. 2562 (PDPA) ใช้ข้อมูลเฉพาะเพื่อดำเนินการ ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย ตามที่ได้รับมอบหมาย จำกัดการเข้าถึงเฉพาะทีมงานที่รับผิดชอบ และคืนหรือทำลายเอกสารต้นฉบับตามที่ท่านแจ้ง ท่านขอใช้สิทธิเข้าถึงหรือลบข้อมูลได้ตลอดเวลา
Q966157. หลังจาก ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย เสร็จแล้ว ขั้นตอนถัดไปคืออะไร?
เมื่อได้ผลของ ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย แล้ว ให้ตรวจความถูกต้องของชื่อ วันที่ และตราประทับทันที เก็บสำเนาดิจิทัลไว้อย่างน้อยหนึ่งชุด แล้วจึงยื่นต่อหน่วยงานปลายทางภายในกรอบเวลาที่ปลายทางกำหนด หากปลายทางต้องการขั้นรับรองเพิ่ม เช่น กรมการกงสุลหรือสถานทูต เราต่อขั้นตอนให้ได้ในงานเดียว
Q966159. ความเสี่ยงที่ควรรู้ก่อนเริ่ม ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย มีอะไรบ้าง?
ความเสี่ยงหลักคือกฎเกณฑ์ปลายทางเปลี่ยนระหว่างดำเนินการ ข้อมูลในเอกสารเดิมไม่ตรงกับข้อเท็จจริงปัจจุบัน และกำหนดเวลาที่กระชั้นจนไม่เหลือรอบแก้ไข เราจึงยืนยันข้อกำหนดกับศาลและสำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้องหรือปลายทางก่อนยื่น ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย และเผื่อเวลาแก้ไขไว้ในแผนงานเสมอ
English answers (12)
Q16141. What is Foreign Heir Inheriting Thai Real Estate and what does NYC Legal handle?
Under Land Code §93, foreigners may inherit Thai land but must register the transfer then dispose within 1 year — permanent foreign ownership is not registrable. For condominiums, inherited units within the building's 49% foreign quota are permanently retainable; units exceeding the quota must be sold within 1 year. NYC Legal manages registry-to-disposal end-to-end for quoted after document review.
Q16143. Who is Foreign Heir Inheriting Thai Real Estate suitable for?
Coordination of registry and disposal for foreign heirs — Foreigners may inherit Thai land but must dispose within 1 year (Land Code §93). Condos within 49% foreign quota are inheritable permanently. quoted after document review.
Q16146. Options for Foreign Spouses of Thai Decedents (Foreign Heir Inheriting Thai Real Estate)
If a foreign surviving spouse wishes to continue living in the inherited home: (1) Usufruct (§1417) — registered for life, occupancy without ownership; (2) Long-term lease 30 years (§540), renewable for 30 more, total 60 years; (3) Thai company holding (legitimate structure, not nominee); (4) Sell and remit proceeds home. NYC Legal advises on the best fit.
Q16148. What if I don't dispose within 1 year?
Land Department may issue notice and auction. Extensions may be granted for valid reasons but should not be relied upon. NYC Legal recommends starting buyer search at registration.
Q16151. Can I remit sale proceeds abroad?
Yes via a commercial bank with: court order + title + sale agreement + tax receipts. Bank of Thailand approval is immediate with no cap.
Q16153. Which sources back the Foreign Heir Inheriting Thai Real Estate page?
Cited sources: Land Code Act B.E. 2497 §93 (https://www.dol.go.th) · Condominium Act §19 (https://www.dol.go.th)
Q966132. Which documents are required for foreign heir land?
The baseline set is the applicant's ID or passport, the original documents relating to foreign heir land, proof of connection (house registration, company affidavit or the underlying contract) and a power of attorney if a representative attends. The exact list follows the courts and the relevant Land Office requirements on the filing date; we send a case-specific checklist before your appointment.
Q966136. What costs are involved in foreign heir land and how are they calculated?
There are two components: official government fees passed through at the published rate, and our professional fee, which depends on scope, document volume and urgency of foreign heir land. Fees are quoted case by case based on complexity and document volume — ask our team before work starts. You always receive a written breakdown before work begins — no hidden charges.
Q966142. Which laws or regulations govern foreign heir land?
The framework is set by Book VI of the Civil and Commercial Code and the Inheritance Tax Act B.E. 2558, together with the regulations and notifications issued by the courts and the relevant Land Office, which are revised from time to time. Before advising on foreign heir land we verify the version in force on the filing date and rely on official sources rather than second-hand summaries.
Q966146. Who is foreign heir land for, and what are the eligibility conditions?
It suits anyone who must present the result of foreign heir land to a government body, bank, educational institution or overseas counterparty. Applicant eligibility and supporting documents follow the courts and the relevant Land Office rules; some cases require the document holder in person or a properly executed power of attorney. We screen eligibility free of charge before accepting the case.
Q966152. Should I handle foreign heir land myself or use a service provider?
Doing it yourself saves the professional fee but leaves you carrying the risk on document format, queueing and travel time, plus shifting the courts and the relevant Land Office practice. A provider reduces rejection loops and gives you someone accountable for follow-up. For foreign heir land we are happy to give initial guidance even if you proceed on your own.
Q966156. How is my data protected when you handle foreign heir land?
We process personal data under Thailand's Personal Data Protection Act B.E. 2562 (PDPA), use it only to carry out foreign heir land as instructed, restrict access to the assigned team, and return or destroy originals on your instruction. You may exercise access or deletion rights at any time.
คำถาม–คำตอบโดยละเอียด
ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย คืออะไร และเหมาะกับใคร?
ตามประมวลกฎหมายที่ดิน §93 ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดินในไทยได้ แต่ต้องจดทะเบียนโอนแล้วจำหน่ายภายใน 1 ปี กรมที่ดินไม่อนุญาตให้ถือครองถาวร · สำหรับคอนโดมิเนียม หากอยู่ในโควต้า 49% ของอาคารถือครองได้ตลอด หากเกินโควต้าต้องจำหน่ายใน 1 ปี NYC Legal ดูแลครบตั้งแต่โอนถึงจำหน่าย แจ้งค่าบริการก่อนเริ่มงาน
ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย ใช้เวลาดำเนินการนานแค่ไหน?
โอนภายใน 2-3 เดือน · จำหน่ายภายใน 1 ปี — ระยะเวลาจริงขึ้นกับคิวศาลหรือหน่วยงาน และความครบถ้วนของเอกสาร · ประเมินราคาฟรี ก่อนเริ่มงาน แจ้งค่าบริการเป็นลายลักษณ์อักษรล่วงหน้า ค่าธรรมเนียมราชการเรียกเก็บตามจริง
ถ้าไม่จำหน่ายใน 1 ปีเป็นอย่างไร?
กรมที่ดินจะออกหนังสือแจ้งและขายทอดตลาดได้ตามกฎหมาย หรืออาจขยายเวลาได้ตามเหตุผลสมควร แต่ไม่ควรเสี่ยง NYC Legal แนะนำให้เริ่มหาผู้ซื้อตั้งแต่วันแรกของการโอน
สามารถโอนให้บุตรสัญชาติไทยได้ไหม?
ได้ ถ้ามีบุตรที่ถือสัญชาติไทย (เช่น บุตรของสามีไทย-ภรรยาต่างชาติ) การโอนต่อให้บุตรไทยถือเป็นการ 'จำหน่าย' ที่ชอบด้วยกฎหมาย
เสียภาษีอะไรบ้างตอนโอน?
ค่าธรรมเนียมโอน 2% (เจรจาผู้ซื้อ-ขายแบ่งคนละครึ่ง) · ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ถ้าถือไม่ถึง 5 ปี) · อากรแสตมป์ 0.5% · ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายตามอัตราก้าวหน้า NYC Legal คำนวณให้ล่วงหน้า
ขายแล้วโอนเงินกลับประเทศได้ไหม?
ได้ ผ่านธนาคารพาณิชย์ แสดงเอกสาร: คำสั่งศาล + โฉนด + สัญญาขาย + ใบเสร็จภาษี ธปท. อนุมัติได้ทันที ไม่จำกัดวงเงิน
บ้านที่อยู่บนที่ดินรับมรดกได้ไหม?
ตัวบ้านเป็นสิ่งปลูกสร้าง ถือกรรมสิทธิ์แยกได้ ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของบ้านได้ตลอด แต่ที่ดินใต้บ้านต้องจำหน่าย หรือทำสัญญาเช่าที่ดินกับเจ้าของใหม่
ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย: หลักการของประมวลที่ดิน §93 มีรายละเอียดอย่างไร?
ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 §93 บัญญัติว่า ชาวต่างชาติที่ได้รับมรดกที่ดินตามกฎหมายไทย สามารถจดทะเบียนรับโอนได้ แต่ห้ามมีกรรมสิทธิ์ถาวร ต้องจำหน่ายภายใน 1 ปีนับจากวันจดทะเบียน หากไม่จำหน่าย กรมที่ดินมีอำนาจขายทอดตลาดและจ่ายเงินคืนให้ทายาท (หักค่าใช้จ่าย) เจตนาของกฎหมายคือเปิดทางให้รับมรดกได้ แต่ไม่อนุญาตให้ถือครองที่ดินไทยถาวรเพื่อรักษาผลประโยชน์ชาติ
ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย: คอนโดมิเนียม — ข้อยกเว้นที่ยืดหยุ่นกว่า มีรายละเอียดอย่างไร?
พ.ร.บ. อาคารชุด §19 อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์คอนโดได้สูงสุด 49% ของพื้นที่ขายของอาคารแต่ละอาคาร หากคอนโดที่รับมรดกอยู่ในโควต้า 49% นี้ ทายาทต่างชาติถือครองได้ตลอด หากเกินโควต้า ต้องจำหน่ายภายใน 1 ปี เช่นเดียวกับที่ดิน NYC Legal ตรวจสอบสถานะโควต้ากับนิติบุคคลอาคารชุดก่อนจดทะเบียนโอน
ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย: ทางเลือกสำหรับคู่สมรสต่างชาติของผู้ตายไทย มีรายละเอียดอย่างไร?
หากคู่สมรสต่างชาติต้องการอยู่อาศัยในบ้านมรดกต่อ มีทางเลือก: (1) สิทธิเก็บกิน (Usufruct §1417) จดทะเบียนได้ตลอดชีวิต ไม่ใช่กรรมสิทธิ์แต่อยู่อาศัยได้; (2) สัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี (§540) ต่อได้อีก 30 ปี รวม 60 ปี; (3) ตั้งบริษัทไทยถือกรรมสิทธิ์ (โครงสร้างที่ถูกกฎหมาย ไม่ใช่ Nominee); (4) จำหน่ายแล้วโอนเงินกลับบ้าน NYC Legal ให้คำปรึกษาเลือกโครงสร้างที่เหมาะ
เอกสารต่างประเทศที่ใช้กับ ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย ต้องรับรองอย่างไร?
ลำดับการรับรองเอกสารไทยคือ แปล → ทนายโนตารี/หน่วยงานเจ้าของเอกสาร → กรมการกงสุล กระทรวงการต่างประเทศ → สถานทูตหรือสถานกงสุลของประเทศปลายทางในไทย · ไทยยื่นภาคยานุวัติสารอนุสัญญา Hague Apostille เมื่อ 30 มิถุนายน 2569 และมีผลบังคับใช้ 28 กุมภาพันธ์ 2570 — ก่อนวันนั้นเอกสารยังต้องผ่านการรับรองสถานทูตปลายทางตามปกติ · ประเมินราคาฟรี ก่อนเริ่มงาน แจ้งค่าบริการเป็นลายลักษณ์อักษรล่วงหน้า ค่าธรรมเนียมราชการเรียกเก็บตามจริง
ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดิน/คอนโดในไทย ต้องขึ้นศาลไหม และทายาทต้องไปด้วยทุกคนหรือเปล่า?
กรณีที่ต้องมีคำสั่งศาล ทายาทผู้ร้องต้องไปเบิกความอย่างน้อยหนึ่งครั้ง ทายาทอื่นใช้หนังสือให้ความยินยอมแทนการมาศาลได้ หากอยู่ต่างประเทศให้ลงนามต่อหน้าโนตารีหรือสถานทูตไทย แล้วแปลและรับรองก่อนยื่นต่อศาล · ลำดับการรับรองเอกสารไทยคือ แปล → ทนายโนตารี/หน่วยงานเจ้าของเอกสาร → กรมการกงสุล กระทรวงการต่างประเทศ → สถานทูตหรือสถานกงสุลของประเทศปลายทางในไทย