เส้นทางวีซ่าที่เหมาะกับชาวญี่ปุ่น
สำหรับชาวญี่ปุ่น วีซ่าที่ฮอตที่สุดได้แก่ LTR-Work, Investment (B), Retirement (O-A), Elite — เลือก LTR ถ้าโฟกัสภาษี 17%, เลือก Elite ถ้าต้องการ fast-track immigration, เลือก O-A ถ้าวัย 50+ และเลือก DTV ถ้าทำงานข้ามประเทศแบบ remote
จุดแข็งพิเศษ: JTEPA (2007) — preferential market access; BOI auto-recognition for Japanese SMEs ทำให้ชาวญี่ปุ่นมีสิทธิพิเศษเหนือชาติอื่น — ทีมเราจะใช้สิทธินี้วางโครงสร้างให้คุณได้เปรียบสุด
รูปแบบถือครองที่กฎหมายไทยรับรอง
Pattern การเข้าซื้อที่พบในชาวญี่ปุ่น: Long-stay condos (Sukhumvit, Sriracha) + factory land via BOI
ฮอตสปอตที่ชาวญี่ปุ่นสนใจ: Bangkok (Asoke/Phrom Phong/Thonglor), Sriracha (Chonburi), Ayutthaya (industrial), Chiang Mai, Hua Hin — เรา DD ทั้ง zoning, chanote, ภาษีท้องถิ่นก่อนทุกดีล
เลือก vehicle ได้ 4 แบบ — (ก) freehold คอนโดใน foreign quota 49% + FET (ข) leasehold 30+30+30 จดที่กรมที่ดิน (ค) บริษัทไทย FBA-compliant ห้าม nominee (ง) สิทธิจำกัด usufruct/superficies/habitation บนโฉนด
เส้นทางลงทุนเชิงพาณิชย์: BOI / Smart / LTR
Board of Investment (BOI) เปิดให้ชาวญี่ปุ่นถือหุ้น 100% และเป็นเจ้าของที่ดินสำหรับโรงงาน/สำนักงาน ภายใต้ 13 หมวด: เกษตรแปรรูป · อิเล็กทรอนิกส์/EV · BCG · Digital · Medical Hub · Creative Industries ฯลฯ
Smart Visa (S/T/E/I/O) — 4 ปี สำหรับ Talent / Investor / Executive / Startup — ไม่ต้องขอ Work Permit และพา Dependent ได้
LTR Visa (10 ปี, 4 กลุ่ม: Wealthy Global / Wealthy Pensioners / Work-from-Thailand / Highly-Skilled) — ภาษีเงินได้ต่างประเทศ 17% และดิจิทัล Work Permit ฟรี
การโอนเงินเข้า-ออกประเทศไทย
Foreign Exchange Transaction Form (FET) เป็นเอกสารสำคัญสำหรับซื้อคอนโด — ทุกการโอนเข้าไทย ≥ USD 50,000 ต้องระบุวัตถุประสงค์และเก็บไว้ยื่นกรมที่ดิน
บริบทเฉพาะของชาวญี่ปุ่น: JPY → THB direct quote at Mizuho/MUFG Bangkok branches; same-day settlement; remittance treaty with NTA
การโอนเงินกลับประเทศ (Repatriation): ขายอสังหาฯ → โอนกลับได้ตามจำนวนที่นำเข้าครั้งแรก + กำไรหักภาษี — ทีมเราเตรียม Tax Clearance Certificate ให้
ภาษีและต้นทุนที่ต้องวางแผน
Transaction cost: 2% transfer fee, 0.5% stamp duty หรือ 3.3% SBT, WHT step-rate, VAT 7% สำหรับ developer — ส่วนใหญ่ผู้ขายรับภาระ
ค่าใช้จ่ายต่อปี: Land & Buildings Tax 0.02–0.7% + ภาษีค่าเช่า 5–35% ลดด้วย deduction ตามกฎ Revenue Code
Treaty: ญี่ปุ่น–ไทยมี DTT — ทีมภาษีของเราออก Certificate of Residence เพื่อ claim credit ที่ home country
Document pack ที่ทีม NYC Legal เตรียมให้
Passport + Visa + TM.6 ขาเข้า ฉบับล่าสุด ครบทุกหน้า
Proof of Funds — Bank Statement 12 เดือนล่าสุดจากธนาคารในญี่ปุ่น
เอกสารส่วนตัว (สูติบัตร · ทะเบียนสมรส · Power of Attorney) — แปลจากJapaneseเป็นไทย + รับรอง Notary + MFA + สถานทูตไทยในญี่ปุ่น
ทีมเราจัดแปลรับรองภาษาJapanese ↔ ไทย ได้ภายใน 2-5 วันทำการ + ส่งเอกสารกลับให้ลูกค้าที่ญี่ปุ่นด้วย DHL
เหตุผลที่ชาวญี่ปุ่นเลือกเรา
100+ เคสชาวญี่ปุ่นต่อปี — เรารู้ว่าธนาคารและ notary ในญี่ปุ่นจัด format แบบไหน
Notary + ทนาย + tax advisor (MOF-registered) ภายในบริษัทเดียว — ไม่ต้อง coordinate หลายสำนัก
Status report ภาษา Japanese ทุกขั้นตอน + photo of every doc + online tracking
คำถามที่พบบ่อย
ชาวญี่ปุ่นถือกรรมสิทธิ์ที่ดินไทยได้หรือไม่
ตามกฎหมายไทยชาวญี่ปุ่นไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้โดยตรง — แต่ใช้วิธี Leasehold 30 ปี + ต่อ, ตั้งบริษัทไทยที่ถูกกฎหมาย FBA, หรือ BOI/EEC ที่อนุญาตให้ถือที่ดินสำหรับสถานประกอบการได้
คอนโดในชื่อชาวญี่ปุ่นเป็น freehold ได้หรือไม่
ได้ครับ — โควต้าต่างชาติ 49% ของพื้นที่รวมในแต่ละโครงการ ต้องโอนเงินจากต่างประเทศพร้อม FET form ก่อนโอนกรรมสิทธิ์
แนะนำวีซ่าตัวไหนให้ชาวญี่ปุ่น
จับคู่ตาม goal — LTR-Work / Investment (B) / Retirement (O-A) / Elite แต่ละแบบเหมาะคนละโจทย์ ทีมให้คำแนะนำฟรี 30 นาที
วิธีนำเงินจากญี่ปุ่นเข้ามาเพื่อซื้ออสังหาฯ
JPY → THB direct quote at Mizuho/MUFG Bangkok branches; same-day settlement; remittance treaty with NTA ทีมประสานระหว่างธนาคารญี่ปุ่นและธนาคารไทย เก็บ FET form ไว้สำหรับ repatriation ในอนาคต
ค่าบริการรวมเริ่มเท่าใด
แพ็กเกจ Due Diligence + ตั้งโครงสร้างถือครอง + โอนกรรมสิทธิ์ เริ่ม 35,000 บาท สำหรับคอนโด และ 80,000 บาท สำหรับโครงการบ้าน/ที่ดินผ่าน Lease หรือ Thai Co.
จัดการได้ไหมถ้าผมยังไม่ได้บินมาไทย
ได้ — POA รับรองที่สถานทูตไทยในญี่ปุ่น หรือ Apostille ก็พอ ทีมเดินเรื่องในไทย พร้อม dashboard update online